最近总刷到老破小租售比很高的信息，但我感觉没那么美好

[canbewrong]

经常刷到老破小租金年化 4%，甚至有些地方 6-8 个点的信息。
但我总感觉事情不会是看起来那么美好。
不知道我的想法有没有什么错误。

拿 4%来算，不考虑空置，维修等损耗，
也需要 25 年才回本。（当然你可以随时变现，但房子在贬值，老破小流通又极低）。
25 年，现在的老破小得 40 年房龄了，现在的次新房得 30 年房龄，这么大规模的老房子，
谁能保证有钱有余力保养的很好？

房子老化 设施老化 稍微钱包宽裕点的人就会选择更好的住处。
伴随而来的就是低收入人群的增多。租金就很难一直保持高水准。
然后反过来，又会加剧小区和房子的脏乱差。
于是恶性循环。

然后 25 年后 差不多是 2030 年出生的孩子开始毕业租房找工作。
按现在的人口出生趋势，那时候的年轻人必然比现在更少，而且少得多。
租房需求也必然更低。

还要算上现在这么多家庭有房，到时候遗传给年轻人，租房的人就会更少了。

所以在 25 年的长周期下，4%的收益率远远没有看起来那么美好。

[johnwonderful]

确实，老破小要不然是看学区买要不然就是年轻人扎根大城市第一套房，但是未来的学生肉眼可见的少，大城市人口也外流，时代变了

[leon0318]

老破小，一般是指 1980/1990 年前后的房子🐶

[canbewrong]

@leon0318 我是觉得就算是现在的新小区 租金也很难一直维持高水准

[codingerj]

房价跌了，我们不说房价跌了，我们说租售比进一步提高。市场愈发健康繁荣，资产结构持续优化，持有成本更加友好，流动性显著增强，置业信心稳步提升，处处洋溢着积极向上的气息。

[Sawyerhou]

主要还是看房价什么时候见底止跌，就像买理财，如果会亏本金，利息再高也不好买。

[yagamil]

老破小以后是贫民窟。 每个人有钱了就改善换房。
如果老破小周围学区资源撤走，就是一堆烂钢筋水泥。

[leon0318]

@canbewrong #3 恰恰相关，新小区的租售比反而是最低的。。。

[night98]

本质是分析长远预期，核心就是老破小本身房龄多数就已经快要到终结点了，到时候换水管电路之类的乱七八糟的成本一大堆，这些会导致租客和居住人进一步减少，接着就是降价之类的。