V2EX = way to explore
V2EX 是一个关于分享和探索的地方
现在注册
已注册用户请  登录
V2EX 提问指南
codezip
V2EX  ›  问与答

睡不着, 25 万,在法院拍了一间门面房,遇到的问题,睡不着了,求各位大大围观出主意,及判断是否我投资失败了!

  •  1
     
  •   codezip · 2020-03-28 23:51:40 +08:00 · 7576 次点击
    这是一个创建于 1461 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    交税还要交 17 万(由于拍卖上写明是双方各种承担费用,所以这个还有争议,法院还在追回我的拍卖的钱),房子收到自己手里了,非常破了,简单装修,乱七八糟的,又花了将近 4000 的样子。问了问附近门面房子出租的,一年 6500 左右。




    房本(户主不是我)上
    用途: 商住
    土地等级:壹级
    使用权利:出让
    终止日期 2049 年



    按投资整理一下:

    投资 25 万(拍卖)+0.4 万(打扫通水通电简单装修)+17 万(交的税这部分钱,法院还在运作,暂时不列入)



    回报:

    预估 今年房租 6500 左右




    请问,我这项投资,是否已经失败了?头大。
    第 1 条附言  ·  2020-03-29 13:08:18 +08:00
    在拍卖展示中,第六条,写的如下:

    六、其他相关条件

    1.标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税根据相关法律规定由双方各自承担,其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。

    2.竞买人须承诺,自行承担标的无法过户的风险。



    买这种房子,过完户,是不是还有交其他的钱呢?
    第 2 条附言  ·  2020-03-29 18:15:06 +08:00
    在哪里了解地形,只了解附近住宅的价格,没有了解房租,了解了被拍卖人的状况,和法院确定了税务当时,容我爆一句粗话,妈的,拍了之后,法院和我说,这个房子,有抵押给银行,要先解银行,才能办过户。解压后,发现,钱不够交 17 完的税了。


    房产税,我还不知道,没有物业费。我哪里之前是村,后来县城扩建,变成了县城的批发市场。之前的物业乱收费,被做买卖的花钱打跑了。当然这些只是听说。


    住宅新房涨价到 6 千 /平了。而租金一直不涨,感觉特别恶心,是不是县城在病态发展?
    74 条回复    2020-03-30 18:53:58 +08:00
    tuobaye0711
        1
    tuobaye0711  
       2020-03-28 23:54:02 +08:00 via Android   ❤️ 3
    收益率 1.5 个点,还得自己折腾,不如存余额宝
    codezip
        2
    codezip  
    OP
       2020-03-29 00:00:18 +08:00
    @tuobaye0711 就是您认为投资失败了呗,哎。苦逼的我。
    danhahaha
        3
    danhahaha  
       2020-03-29 00:07:09 +08:00   ❤️ 4
    没门路就拍法拍房,注定要赔钱
    好房子能轮到出来拍?
    iasuna
        4
    iasuna  
       2020-03-29 00:10:17 +08:00
    别想了 就当赔了 25w
    花 25w 买房 还不打听清楚 现在付完钱着急了。。。
    以后投资找点靠谱的 别搞这些自己不了解情况的
    PbCopy111
        5
    PbCopy111  
       2020-03-29 00:23:40 +08:00
    同地段能卖多少钱?你拍的时候一定是看中折扣了吧,三拍一般到 7 折了,你是几拍呢?所以攒够一年卖了,怎么算是亏?
    yujiang
        6
    yujiang  
       2020-03-29 00:45:05 +08:00 via Android
    25w 买的,房租一年 6500 。。。还有一堆破事要处理。存银行定期 5 年算了
    areless
        7
    areless  
       2020-03-29 01:12:35 +08:00   ❤️ 1
    双方各自承担费用的,税费在拍卖款 25 万里扣除的。多出来的 17 万,法院为何愿意冒这个法律风险给破产方争取利益?我没遇到过这种。除非没产证,欠地方政 ……府的税,补交税才给办全新产证。否则拿着执行书,强 制执行过户就可以啊。
    wafm
        8
    wafm  
       2020-03-29 01:20:48 +08:00
    额如果该资产有长期租赁合同更麻烦了,清场很难的
    falcon05
        9
    falcon05  
       2020-03-29 01:22:01 +08:00 via iPhone
    一年才 6500…一个月不到 600 ?十八线的门面房吗
    sagaxu
        10
    sagaxu  
       2020-03-29 01:30:19 +08:00 via Android
    你这不是投资,是糟蹋钱。

    年化收益太低,流动性极差,实体店本来就困难,加上今年疫情影响。

    还有就是商铺产权期限短,到期之后续费成本肯定比住宅高的多。
    codezip
        11
    codezip  
    OP
       2020-03-29 08:00:28 +08:00
    @areless 有法律依据吗?求给具体点的
    codezip
        12
    codezip  
    OP
       2020-03-29 08:01:08 +08:00
    @sagaxu 不是就续一个土地费吗?还有其他费用?
    codezip
        13
    codezip  
    OP
       2020-03-29 08:03:13 +08:00
    @wafm 已经收到房,现在就是租金和税,让我难受。感觉投资过家家了
    codezip
        14
    codezip  
    OP
       2020-03-29 08:03:34 +08:00
    @falcon05 小县城
    ln1225707801
        15
    ln1225707801  
       2020-03-29 08:33:11 +08:00 via Android
    之前就听说过没关系不要弄法院拍卖,看来真的很坑啊
    areless
        16
    areless  
       2020-03-29 08:36:40 +08:00 via Android
    @codezip 双方各自承担相应的税,这就是依据及合同约定啊。。。拍卖都这样的。写明确双方承担的,拍得者不可能有那么多税的,我两套税很重的拍得品都这样操作的。你拿着替对方付的票据去法院拿钱就可以了。我的都是法院处理好对方税的。我感觉是不是这个法院业务不熟,把钱打给了起诉方,钱转走了,才发现还有 17 万的税。。。那惨了
    bequt
        17
    bequt  
       2020-03-29 08:38:35 +08:00 via Android
    @codezip 小县城很偏吧。我们这边随便 1w 起步。贫困县
    areless
        18
    areless  
       2020-03-29 08:44:19 +08:00 via Android
    @codezip 不是二次过户吧。二次过户你只能认了。
    swulling
        19
    swulling  
       2020-03-29 08:53:28 +08:00 via iPad
    好的法拍房轮不到你,拍法拍房你得认识执行庭的,把里面的隐患给你说清楚。
    qiayue
        20
    qiayue  
       2020-03-29 09:48:57 +08:00
    我家,江西某个十八线小县城下的某个镇里,门面房一个月租金三千了,你这一个月 600 是啥地段啊。
    micean
        21
    micean  
       2020-03-29 10:00:24 +08:00 via Android
    三年前就不流行投资门面了,哪怕是商业中心的中心,也有人流不至的地方。投资最好的还是学区房。
    法院拍卖的都是存在纠纷的商品,不过看你描述还好,没人找你麻烦的样子。
    失败就失败吧,总比打水漂强,至少也是固定资产,抗抗通胀吧。
    Mac
        22
    Mac  
       2020-03-29 10:02:18 +08:00
    你家里要是没法院执行的人,就别动拍卖房的脑筋了,碰不得。
    efaun
        23
    efaun  
       2020-03-29 10:28:51 +08:00 via Android
    没有一定能力的千万不要涉足法拍房
    ArJun
        24
    ArJun  
       2020-03-29 10:39:35 +08:00
    法拍房没有问题,问题是你拍的时候不做好功课,法拍房完全可以提前看房,预估一下地理位置和租金的价格,那能怪谁咯
    sds1331
        25
    sds1331  
       2020-03-29 10:50:13 +08:00 via Android
    这点收益率实在是太差了
    Messiv2
        26
    Messiv2  
       2020-03-29 10:56:27 +08:00
    没有能力没有门路,千万不要涉足法拍房,乱七八糟的事情太多了。
    pixelfish
        27
    pixelfish  
       2020-03-29 12:09:47 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    假设房租不涨,回本要 65 年…亏惨了,法拍都是药单,还是商住…投资买房不买商住,大兄弟认赔吧。
    Messiv2
        28
    Messiv2  
       2020-03-29 12:13:00 +08:00
    问了问附近门面房子出租的,一年 6500 左右。

    难道你是先买,再去了解行情的? 你这冲动消费的毛病得改改。
    won
        29
    won  
       2020-03-29 12:42:26 +08:00
    法拍的前期尽调里应该有明确税费谁出,如果是写明了买方承担你没看到那怪自己,否则拍卖所得会优先用于偿还郭嘉欠款。另外就是每年要交的房产税你还没有算在未来成本里
    codezip
        30
    codezip  
    OP
       2020-03-29 13:01:02 +08:00
    @won 写了双方各种承担,还和法院确定了呢,每年还要交房产税?
    won
        31
    won  
       2020-03-29 13:41:20 +08:00
    @codezip 商用房肯定每年要交税。物业费没坑你不错了,看过一个开发商卖不出房交给法院拍卖,买后需要补交天价物业费,法院也没辙
    hlwjia
        32
    hlwjia  
       2020-03-29 13:46:04 +08:00
    @Messiv2 这冲动消费有点厉害,我最多也就超时买水果的时候冲动一下
    codezip
        33
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:07:01 +08:00
    @won 在哪里了解地形,没有了解房租,了解了被拍卖人的状况,和法院确定了税务当时,容我爆一句粗话,妈的,拍了之后,法院和我说,这个房子,有抵押给银行,要先解银行,才能办过户。解压后,发现,钱不够交 17 完的税了。
    codezip
        34
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:11:15 +08:00
    @won 好吧,房产税,我还不知道,没有物业费。我哪里之前是村,后来县城扩建,变成了县城的批发市场。之前的物业乱收费,被做买卖的花钱打跑了。当然这些只是听说。
    codezip
        35
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:13:10 +08:00
    @hlwjia 哎,也许当时我是在赌吧,感觉房产行业,涨价太快了,住宅都涨到 6 千 /平了,那个破县城,而租金,他妈的,一直不涨。感觉有病。
    cabing
        36
    cabing  
       2020-03-29 18:17:56 +08:00
    为啥法院的人不联系亲友购买呢?

    小地方的法拍应该会很多坑。
    codezip
        37
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:19:28 +08:00
    @cabing 因为是跨省。这套房,法院是山东省那边法院,而拍卖的是河北省的房子。
    hackerwin7
        38
    hackerwin7  
       2020-03-29 18:19:31 +08:00 via iPhone
    看成一个月 6500 了
    crab
        39
    crab  
       2020-03-29 18:19:59 +08:00
    你这得等拆或者大涨了,靠租金不现实。
    codezip
        40
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:20:26 +08:00
    @hackerwin7 一个月别 6500,5000,我就请你喝一杯咖啡。
    codezip
        41
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:29:05 +08:00
    @crab 这特么是病态么?我特么了解到的房价,都是涨的高一笔,我 2012 年有去过,2000-3000/平,我 2018 年去了趟,4000-5000,2019,妈的,6000+一平,而租金,后来了解的,就俩字,卧槽!
    codezip
        42
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:29:58 +08:00
    @qiayue 一个批发市场里
    codezip
        43
    codezip  
    OP
       2020-03-29 18:30:23 +08:00
    @sds1331 房子涨价,房租不涨,病态县城
    ohmyzsh
        44
    ohmyzsh  
       2020-03-29 18:50:29 +08:00
    搞不懂了,怎么想到花 25w 去拍的?被人忽悠了?
    ohmyzsh
        45
    ohmyzsh  
       2020-03-29 18:52:09 +08:00
    https://www.v2ex.com/t/656640#reply18

    我看你是钱 💰 多了没处花。。。
    cabing
        46
    cabing  
       2020-03-29 19:03:08 +08:00
    @codezip

    这样啊。投资不要投资小地方啊。除非是江浙沪和广东。
    melvin
        47
    melvin  
       2020-03-29 19:03:08 +08:00
    一年才租 6500,这?钱多没地方花么
    hijoker
        48
    hijoker  
       2020-03-29 19:46:07 +08:00
    租金怎么这么低,是不是 N 线城市啊?
    wwdz99
        49
    wwdz99  
       2020-03-29 19:52:18 +08:00 via iPhone
    @codezip 请问 lz 店面是多少平方?拍卖总费用是 25 万是吧?过户的税费是 17 万么?分别是哪些费用,能不能麻烦说一下谢谢
    youxiachai
        50
    youxiachai  
       2020-03-29 20:56:50 +08:00
    有点奇怪。。。lz,居然不知道商用房子是要每年交类似房产税的东西。。。
    codezip
        51
    codezip  
    OP
       2020-03-29 21:26:01 +08:00
    @wwdz99 不到 90 平,小三层,一层 30 平左右。拍房价格 25 万,17 万要另算,土地增值税,还有乱七八糟的税。
    codezip
        52
    codezip  
    OP
       2020-03-29 21:27:33 +08:00
    @youxiachai 我问了,我哪里的邻居,他们竟然都不交。不知道到底啥情况,他们有俩个证,土地证和房产证。
    codezip
        53
    codezip  
    OP
       2020-03-29 21:28:52 +08:00
    @ohmyzsh 就是那个价值 35 万的房子,因为,我挂过,35 万有人要买,我没卖。拿到手,就挂网上了。病态县城。
    codezip
        54
    codezip  
    OP
       2020-03-29 21:40:12 +08:00
    @hijoker 破壁小县城
    codezip
        55
    codezip  
    OP
       2020-03-29 21:42:36 +08:00
    @areless 被拍卖的业主,是最原始的房本所有者,到我这过户,算第二次了吧?
    areless
        56
    areless  
       2020-03-29 21:42:53 +08:00   ❤️ 1
    @youxiachai 分为个人持有及公司持有,公司持有得每年交。公司持有住宅房产也一样重税。
    @codezip 以前的是三证 土地 房产 契证,现在三证合一称之为不动产权证,他们的只要过户都变成不动产权证
    areless
        57
    areless  
       2020-03-29 21:48:49 +08:00
    @codezip 不算,二次过户一般发生在只有购房合同未办产权证的情况下。首先要办理合同购房方的过户,然后购房方再过户给你。这样两次所产生的费用一般在 20%以上。
    @youxiachai 好处就是公司持有可以绕过限购。
    emeab
        58
    emeab  
       2020-03-29 21:53:32 +08:00   ❤️ 1
    为什么一直涨 是因为房价不能倒。 为什么租金不涨 因为没那么多人。
    codezip
        59
    codezip  
    OP
       2020-03-29 21:54:38 +08:00
    @emeab 这样会不会崩了?但是我挂 35 万,照样有人买。卧槽,不过户,35 万,人家要和我走公正
    JCZ2MkKb5S8ZX9pq
        60
    JCZ2MkKb5S8ZX9pq  
       2020-03-29 21:58:37 +08:00   ❤️ 1
    如果标的物足够好,相关人员也会有亲戚朋友同学同事之类的嘛,这蛋糕能留到现在嘛。
    一边抬头看馅饼,一边也要低头看坑。
    codezip
        61
    codezip  
    OP
       2020-03-29 22:56:27 +08:00 via iPhone
    @JCZ2MkKb5S8ZX9pq 我入坑了
    DearMark
        62
    DearMark  
       2020-03-29 22:58:41 +08:00
    围观
    zeromake
        63
    zeromake  
       2020-03-29 23:06:58 +08:00 via Android
    @codezip 应该就是那个租金属于和大家真实收入水平挂钩,房价都是炒上去的
    her999
        64
    her999  
       2020-03-29 23:11:58 +08:00   ❤️ 1
    群主,您的这次投资,大概率是失败了。不过,我劝你一句话,以后小心就好,千万千万别上火,保重身体,健康最要紧。捂汗市内有多少身家几千万的,不也死了好几口人,几近被灭门吗?留得青山在不愁没柴烧
    tailf
        65
    tailf  
       2020-03-29 23:19:24 +08:00
    这就是你说的那个价值 35 万的门面房?
    lifeintools
        66
    lifeintools  
       2020-03-29 23:25:26 +08:00
    嗯 投资失败,建议持有后,找机会出手。25 万买理财的话 流动性还在。
    codezip
        67
    codezip  
    OP
       2020-03-30 07:55:47 +08:00
    @areless 涨知识了,谢谢,我那是个人持有。
    codezip
        68
    codezip  
    OP
       2020-03-30 07:59:18 +08:00
    @tailf 是呀,挂出去,就有人买。你说气不气。房租还差的一笔。
    codezip
        69
    codezip  
    OP
       2020-03-30 08:00:56 +08:00
    @her999 想的开,大不了,不去北京了,在老家开个彩票店,凑合着过小日子挺好。在北京工作,敲代码,都是后半夜睡,30 岁后,明显感觉身体吃不消了。
    NetworkManager
        70
    NetworkManager  
       2020-03-30 10:15:28 +08:00
    一年 6500 怎么这么低 菏泽曹县下靠近河南的一个村庄 那里的两层小房租金一年还 20K 呢
    marcong95
        71
    marcong95  
       2020-03-30 11:16:33 +08:00
    你房子拿到手了,是指拿到钥匙还是已经完成过户呢?法院既然已经在帮你运作那 17w 的事情,那其实也问题不大吧。不也就跟你买之前预料的一致吗?

    你能顺利拿到手,似乎就已经避开了很多之前法拍房故事里说的大坑了吧
    codezip
        72
    codezip  
    OP
       2020-03-30 11:48:09 +08:00
    @marcong95 是的,就是现在不能过户,因为 17 万的税不交,还有租金,扎心,其他的都办完了。没有网上的故事坑,我这应该算好的了。
    doudoubeng
        73
    doudoubeng  
       2020-03-30 16:16:41 +08:00
    考虑到租金还能涨,计算器按了按,小亏。。也不是那么惨烈,就是要搭些精力。当交学费了
    codezip
        74
    codezip  
    OP
       2020-03-30 18:53:58 +08:00
    @doudoubeng 哎,交
    关于   ·   帮助文档   ·   博客   ·   API   ·   FAQ   ·   我们的愿景   ·   实用小工具   ·   5311 人在线   最高记录 6543   ·     Select Language
    创意工作者们的社区
    World is powered by solitude
    VERSION: 3.9.8.5 · 36ms · UTC 08:16 · PVG 16:16 · LAX 01:16 · JFK 04:16
    Developed with CodeLauncher
    ♥ Do have faith in what you're doing.