房屋质保期内渗水 物业无能为力 求教

[silk]

房屋渗水问题求助

基本情况

本人于 2021 年购买了碧桂园的房子，位于江苏省。目前房屋出现严重渗水问题，时间大约持续了一个半月，具体情况如图所示：

渗水详情

• 渗水部位：墙壁底部与踢脚线附近，墙体出现开裂和发霉现象。
• 渗水时间：大约从 2024 年 10 月开始。
• 影响：墙体受损严重，可能存在进一步扩大的风险。

当前困境

1. 物业：表示无能力解决问题。
2. 开发商：目前联系不上，无法提供维修方案。
3. 政府：虽已投诉至 12345 ，但未见实质性作为。
4. 保修期：房屋保修期为 5 年，目前仍在保修期内。

已采取措施

1. 咨询法律热线（ 12348 ）：
   • 法律热线明确表示，目前仅有两条主要解决路径：
     • 路径一：继续通过 12345 向建设主管部门（如建委）投诉，争取政府介入。
     • 路径二：直接向法院起诉开发商。
   • 律师费用问题：如果选择起诉，即便胜诉，律师费可能需要由本人自行承担。

我的诉求

1. 寻求网友建议，如何更有效推进政府部门的处理或联系开发商。
2. 推荐江苏省内具有法律效力的第三方房屋质量检测机构。
3. 对于直接起诉的费用分担、周期等问题，是否有进一步降低成本的可能性？

问题困惑

• 投诉至政府和法律起诉之间，是否还有其他可行的选择？
• 如果开发商责任明确但拒绝承担维修费用，如何最大限度保护自身权益？
• 检测费用和律师费用的成本是否可能在后续得到补偿？

如有类似经历的朋友，或了解相关法律程序、专业检测机构的网友，恳请提供建议，非常感谢！

[ccc008]

墙另一面是卫生间吗

[juded]

离卫生间近不，底部墙体渗水可能是卫生间砂浆层二次排水没做好

[ohmyself]

这是哪个房间，水是哪里来的。

如果这是卫生间的话，那应该是装修施工的锅，卫生间地砖下的放水没做好。

[silk]

@ohmyself 最开始是卫生间一圈的房价墙壁开始的，目前所有的房价都开始有这种情况，图片是卫生间对面的墙壁。我购买的是精装，所有所有的管道都是开发商负责的，我只是入住添加的柜子和家电。物业和开发商之前派人来过是墙内部管道渗水，但是还没确定具体在哪里。

[ltyj2003]

必跪园，自己总部大楼楼板都能掉下来砸伤人的，不必指望了。
找到漏水点，管道破损修管道，防水坏了修防水。
如果是卫生间水渗出来，
想一劳永逸就拆除，重新做防水和铺瓷砖，损坏的墙面铲除，使用水泥基耐水腻子重做。
凑活弄就把湿区砖缝重新填缝，墙角用玻璃胶密封，损坏的墙面铲除，使用水泥基耐水腻子重做。
保留好费用支出的发票收据记录，起诉开发商。

[k9982874]

这个事没必要走起诉流程，跟物业协商自己找人修，物业减免物业费，应该可以有协商下来，做好沟通的证据留存。
实在协商不下来就直接自己修，以后物业费就不交了，不砸墙刨地估计 1000 块给你修的好好的。

[imnpc]

物业和开发商 这个都能找人修的 无非是资金挪用的不够用了不想管

这个问题 碧桂园 要负 100% 的责任 因为施工过程中 他们优化了材料和施工步骤

[marc2017]

自己先修吧，保留收据发票后期再协商赔偿。生活总得继续啊。

[BeforeTooLate]

开发商 100%责任，物业可能真的无能无力。

[NICEghost]

墙壁底部与踢脚线附近一圈渗水，较大可能是卫生间整个防水没做好，防水砂浆偷工减料了，或者根本没做泳池实验，不太可能是管道破裂，我和五楼一样同样建议楼主卫生间全部重新做，然后找物业或者验收机构谈一下帮忙出个鉴定报告，做完之后直接起诉开发商。先自己垫资是自己要住，避免房子结构因为漏水的二次损伤。起诉是要出一口气，不过按现在的环境，想要拿到合理赔偿可能是比较困难了。

[BeforeTooLate]

@k9982874 这和物业没关系啊，5 年内开发商就要负责维修，物业不可能出钱的，5 年后，物业组织维修也是要动用公共基金的公示，也不是物业出钱。

[ChefIsAwesome]

我这边小区是这样的：物业手里没钱，管不了这个。地产公司手里也没钱。钱在政府什么保交楼之类的部门手里。
我去网上的市长信箱写留言，没几天就有人联系我了。各个地方不一样，反正你先自己修着。

[silk]

好的，谢谢大家

[silk]

我也决定先找出问题点定性，然后找第三方机构出具鉴定报告。然后一边维修一边打官司。

[runinhard]

帖子写的挺好的。

最好还是自己修 ，就像楼上说的 ，协商费用，自己维修，因为碧桂园的维修不一定靠谱。

[oppoic]

补下楼主图片


跟物业拉扯完就算了，能修最好，不能修就免点物业费。什么找政府、找三方检测，那得看看你上不上班，有没有时间精力搞

我觉得是纯属浪费时间，生活是自己的，赶紧找人修好是关键，否则每天晚上下班看到闹心不，时间长了给楼下泡了，你还得赔钱

我家遇到过类似的，跟你分享下，维修思路就是分别给冷热水管打压，如果掉压就能确定是哪条水管破了，并且能确定是自己家水管漏
然后就是师傅凭经验刨墙，一般都是拐角处，也就是水管连接处破了，我家一共刨了 4 处才找到得漏点，带修好一共 2000 元

事后想了下，感觉维修工故意多刨几处，好多要钱，毕竟维修行业上的工具越多，要价越高

[V2023]

也是 2021 年交房，近期在装修。
邻居反馈，小区卫生间普遍漏水，区里的主管部门来了，开发商也整改了，还是没解决。
主要原因还是前期装修标准低导致的，小修小补解决不了问题。最终自己全砸了重做

[superliy]

先确定漏水的原因啊，都不知道原因...公共区域有积水导致你的房子漏水，且长时间不修缮的，才跟物业有关系

[jymsy]

抖音-寓修侠

[robinray]

有这时间和精力，考虑自己找人做防水，可能才 1 万多点就搞定了

[billzhuang]

B 站有个哥们专门修这个的，

三板斧
进水漏
出水漏

[k9982874]

@BeforeTooLate 物业怎么解决是物业的事，作为业主别给自己找麻烦。
目的是解决问题，不是跟自己较真，走其他流程能解决，op 也不用在这发帖了

[BeforeTooLate]

@k9982874 搞得好像和物业扯皮就有用一样，最讨厌动不动就不交物业费这种人了。

[k9982874]

@BeforeTooLate ？？？扯皮是谁造成的，你当业主愿意跟物业扯皮？但凡物业干人事这点小问题早解决了，op 也不用在这发帖
房屋维护是不是物业的事？物业是从开发商手里接的小区，业主房屋有问题不应该积极处理？物业拿钱不干事，你倒共起情来了。
你业委会的？回扣吃饱了？隔着共情

[HUZHUANGZHUANG]

我看视频号有个：寓修侠。 专门处理这类情况。

[dislazy2023]

我们小区交付两年，这种问题多的很，但是明确说责任不是物业，是地产的责任 ，然后呢解决方案呢 先找当地的住建局投诉（ 12345 、领导留言板）让住建局给你出红头文件证明材料，然后直接去法院起诉。

[xingjue]

@BeforeTooLate 服务意识 先要有吧

[coolesting]

我也是 bgy ，，我们小区也有很多户人出现这个现象。。。这是他们的特色。。

[BeforeTooLate]

@k9982874 首先我再次明确说一下，业主很生气正常，但是问题真的不在物业，新房五年内确实需要开发商来维修的，你可以告知物业，物业再去联系开发商，如果开发商不给修，物业真的无能为力的。如果过了五年，那应该找物业，但是也不是从物业费里面拿出来维修，还是要物业申请动用公共维修基金来解决。我想表达的是这个既定的事实，我不知道这你认可不认可？ 你的解决办法是和物业协商我感觉你可以试试，但是大部分物业都不会给你掏钱修的，因为再怎么修也不应该物业来维修 5 年内的房子漏水问题，所以我觉得大概率要么和物业耍赖皮，比如你说的我自己修好但是物业费以后不交了，请问这物业不是躺着中枪么，本身法律规定这不是物业的事情啊，我讨厌的是这种，动不动就不交物业来威胁物业来做不属于物业该做的事情，所以我们两个本质分歧是这个漏水到底是不是物业的责任不是吗？

[BeforeTooLate]

@xingjue 是的，物业在这个事情上做到业主上报后积极联系房产商，告知房产商来维修其实算是做到位了，如果 5 年以上那物业应该做的申请公共维修基金来帮忙维修。现在自己让物业出钱维修可能性不大，物业从哪里拿出钱来维修？

[BeforeTooLate]

@k9982874 #24 我有必要隔着共情物业吗？我说的你大可以去咨询下律师。合理说事实又听不进去，反而你动不动威胁不交物业费可能反而会收到法律传单。

[BeforeTooLate]

@k9982874 >房屋维护是不是物业的事？物业是从开发商手里接的小区，业主房屋有问题不应该积极处理？物业拿钱不干事，你倒共起情来了。你业委会的？回扣吃饱了？隔着共情
麻烦拿出事实来告知下，5 年内的房子维修怎么是物业的事情，你怎么知道物业不积极处理了，物业目前能做的就是帮忙联系开发商，督促来维修。其他什么做不了，你以为物业可以拿大家的物业费来维修啊，即便 5 年后维修，物业也要公示，取得大部分业主赞同才可以拿公共维修基金来维修的。这些民法典应该都有，你不信可以去查。

[k9982874]

@BeforeTooLate 你是大学生？只会照书念，没经历过社会毒打？
还是那句话，但凡物业，开发商，12315 中间有一个干人事，op 就不会在这发帖。

我告诉你 op 当老实人走一般路径的结果，继续打 12315 被当皮球踢，继续漏水。
起诉胜诉，起诉时间 1 、2 年，胜诉执行再拖你个 3 、5 年，甚至根本不执行。花的律师费够 op 把漏水堵个 3 、4 遍，还不算花的时间精力。
这就是这个社会一般老百姓的现实。

还是那句话 op 的目的解决问题，逼物业去解决，物业是否再找开发商是物业自己的事，这不是 op 该考虑。你不动到某些人的利益，是不会有人管你的
要不 op 就自己花钱修吃下这个亏。

话已说尽，价值观不同不必多说了，互相 block 吧，别浪费精力互相说服了。

[BeforeTooLate]

@k9982874 管好自己的嘴巴，我可是从头到尾没有说你一句脏话，你倒是是不是说我回扣吃饱了，大学生这种词汇，到底谁没有经历过社会的毒打，那你去物业闹吧，逼着他们吧。三观炸裂。

[gushu]

律师路过，我们平时给开发商处理这类在保修期的案件，如果业主一起起诉了物业和开发商的话，由于物业有购买保险以及新楼盘的物业基本都是开发商自家的，我们一般会把责任往物业身上撇，可以和解的话会通过保险以及部分赔偿解决这个事情。如果是无法和解的话，法院判决赔偿的金额并不是很高，一般是赔偿维修费和一部分租金。至于退房就不用想了，很难。起诉一个问题就是得保持现场不能乱动，即便诉前做了鉴定到时候对方也会申请重新鉴定的，至于支出，除了律师费还可能需要垫付鉴定费，一般一两万起步。还是建议尽快起诉吧，找所谓的住建局之类的只会是发函给开发商，然后开发商找我们律师写回复，很难有什么实质性进展。当然这个东西水太深，维权并不是你想象中的那么容易，动辄两三年起步，我们去年处理的一个案子业主一年漏水几次最后维权得到的结果就是除了维修费用还有几万块赔偿而已。你可以找找当地的案例看看就知道大概结果了。