房贷提前还款划算吗？

[kinboy]

众所周知，房贷前期利息比重较大，用网上的提前还款计算器算了下，如果下个月提前还款 10 万，能节省 38w+的利息，纸面的数据还是非常诱人的，但是长远来看，如果房子将来价格坍塌，提前还款相当于增加了沉没成本，而且考虑通货膨胀，现在 10w 的价值比 10 年后 10w 的价值要高很多，在没有很好收益的理财途径的情况下，应不应该把现金拿来提前还款？

补充一下我的计算方法，大家有兴趣可以自行尝试

房贷提前还款计算器链接 https://house.leju.com/tools/huankuan/

我的贷款数据如下：
贷款总额 101 万元
贷款期限 30 年
商贷利率 5.83%
首次还款时间 2022 年 2 月

提前还款时间 2022 年 9 月
部分提前还清
提前还款金额 10w
提前还款类型 缩短还款年限（月还款额不变）

[ElmerZhang]

个人观点，不要提前还，留着攒二套首付

[clearc]

@kop1989
@kop1989smurf 很明显你不是金融或者相关行业从业者，请不要传播错误信息。
不论任何还款方式，都能以月化的方式减少对应利息。所谓的等额本息先还利息是一种文字误解。
提供金融类建议前，做好还是拉一下 excel 或者用下计算器验证，数学不会骗人。

至于流动性等，本来就在讨论范围外的权衡了，极端点追求流动性就不应该买房。

[newmlp]

@whx 谁说卖房一定要还完贷款的

[qY3209HZitEb5Zty]

@heyOhayo 招行闪电贷，4.1 利息，最长 3 年，30w 额度

[clearc]

@xcatliu 说到底就是利率是很严谨的东西，不存在什么你的利率和我的利率不一样，投资利率和贷款利率不一样，只不过大众按结果论理解有偏差

[allgy]

现在这世道不买房最划算，有人预言新一轮的金融危机要来了

[NeedforV2]

@jjzhanhun 兄弟这个具体怎么操作啊，还望指点迷津

[enzo26]

最近打仗，新冠，太不太平了，没有好的投资渠道，已准备提前还贷

[heyOhayo]

@jjzhanhun got it, thx

[kop1989smurf]

@clearc #102 “不论任何还款方式，都能以月化的方式减少对应利息。所谓的等额本息先还利息是一种文字误解”

因为固定的月还款数额，所以消费者一上来能还的本金比例很低。这不就是所谓的“先还利息”么？
换句话说，同样数额，同样利息的等额本息贷款，贷一年还清和贷 30 年，一年时提前还款，导致的总支出是完全不同的。然后你说这不叫“先还利息”？？

[clearc]

所以说是文字误解

建议你去看一下等额本息的计算公式，以及提前还款以后的计算方式。

或者按我上面说的，拉一个 excel 算结论，而不是只看字面。

[clearc]

@kop1989smurf 或者理解一下 @xcatliu 上面回复你的内容，我比较没耐心，就只给结论了。

[whx]

@newmlp 多谢提醒，之前没考虑到

[vazo]

我做不到 10 万留着能稳赚 38 万.
@xcatliu

[qY3209HZitEb5Zty]

@NeedforV2 招行闪电贷，4.1 利息，最长 3 年，30w 额度

[kop1989smurf]

@clearc #112 @xcatliu 的回复没有问题，我同意其站在收益角度讲的内容，但他并没有解释“先还利息”相关的内容。

不知为何，你们都忽略现金价值和通货膨胀。
等额本息中，先还的部分已经为“贷款 30 年”这个贷款时长付出了代价。（与之相反，等额本息的优势就在于初期更小的还款数额，如果我没记错，应该还款 20 年左右之后，等额本息的总还款数额才会超过等额本金）

换句话说，我想聊的是所谓“提前还款值不值”，的判断指标到底是什么。
是只聊总还款金额？那必然是先还划算。先还就少利息，这是必然的。
但只讨论提前还款节省利息这件事有意义么？

还是要综合你最终还款所节省的利息，以及提前还款带来的现金压力、通货膨胀负面影响之比。

[haixin]

@kop1989smurf 去看下李永乐的视频 有一期奖的很清楚

[yigecaiji]

房子价格坍塌，你就可以不还房贷了吗？

[clearc]

@kop1989smurf

最后回复一下吧，我说话比较直接，我们对于问题要定性定量，你这个回复如果是工作中，会被我认定为在打太极。

本来对比的就是固定金额是买理财还是还款的问题，引入诸如现金流、膨胀等概念是在淡化问题本身。做比较的一切前提就是这个钱拿得出来，不会有其他问题，不然还考虑家人生病怎么办？失业怎么办？那无穷无尽了。

对于你这里提出的几个点，一并给个结论吧：
1.未来现金折现以及通胀因素只对还款方式的选择有影响，也就是是等额本息还是本金，对已发生的贷款没有影响。
2.任何还款方式，当你投资收益低于贷款利率，还款是最优解。
3.前面说了，“先还利息”是误读，意思就是根本没有所谓的“先还利息”这种事，也没有你说的“为贷款时长付出了带价”，不知道你有没有房贷，建议你理解一下房贷计算和还款的意义。

[kop1989smurf]

@clearc 感谢指点与赐教，我会再学习。

[clearc]

@kop1989smurf 说白了，等额本息你可以粗暴的理解为，前期我没那么多钱，所以钱还的少，所以贷款利息增多。并不是先给你算了一个总利息，再把总利息放在你前面还款的时间。我提了几次，如果不理解可以去看具体的计算公式，拉个 excel ，比什么都清楚。

[kinboy]

@interger #95 首套会有 5.83%这样高的利率吗

[Seulgi]

不知道你啥计算器算的。基本提前还款节省的利息=你提前还的金额，也就是你提前还 10w ，你多节省 10w ，也就是相当于在你总贷款上-20w 。所以常说的自己投资利率每年能保持 5%就不用提前还，每年盈利 5%，大概 15 年，10w 就能到 20w ，算一算货币贬值，这样你才有得赚。

[xmumiffy]

@kop1989smurf

"等额本息中，先还的部分已经为“贷款 30 年”这个贷款时长付出了代价。"
这句话是错的,每次还的部分都是只偿还本月产生的利息,和贷款多少年没关系.
只要利率一致,你贷 1 年是这个利息,10 年是这个利息,30 年还是这个利息.

给出计算:
一万元按 4.9%利率一年还款
期数 月供 月供本金 月供利息 本金余额
1 855.62 814.79 40.83 9185.22
一万元按 4.9%利率十年还款
期数 月供 月供本金 月供利息 本金余额
1 105.58 64.75 40.83 9935.26
一万元按 4.9%利率 30 年还款
期数 月供 月供本金 月供利息 本金余额
1 53.07 12.24 40.83 9987.76

可以看到月供利息是一致的

[kinboy]

@Seulgi 你没有考虑时间因素，等额本息的还款计划中，前期利息占比重，后期利息占比小，现在还款节省利息总额 38w ，到末期时还款 10w 的情况下节省的 1 利息总额可能不到 1w ，所以提前还款越早，利息节省的效益越高

[kop1989smurf]

@xmumiffy #124 此例子中的利息一致，是因为其是第一期，本金一致。
第二期开始三种贷款方案的利息就会因为未还清本金的区别而产生差距。

[kely]

1. 每个月还的利息 = 你欠银行的钱 * 月利率，欠多少就按多少收利息。=> 只要提前还款，都能省利息！
2. 你多出来的闲钱，如果投资理财收益大于你房贷利率，那就可以不提前还款；反之理财收益小于房贷利率，那就应该提前还，因为如果你不还而是拿去投资，那你投资收益还覆盖不了房贷的利息，你还得贴钱。。。

[woxihejinghao]

说以后的 10w 本现在的 10w 值钱，好家伙我觉得工资最近 10 年都没怎么涨，甚至还跌了

[nobodybutme]

简单一句话，你钱拿在自己手上长期投资收益能超过你的贷款利率（年化 5.83%）就不还，不然就还。 当然手上要留够现金以备不时之需

[happuiness]

我提前还了一部分，现在房价下跌，加上利率降低没有好的投资渠道，而以前贷款利率高，你 5.多的利率（即使考虑到通胀的情况下，也）肯定提前还好

[NeedforV2]

@jjzhanhun 感谢！但招行这个闪电贷算是商业贷吧，不能用于还房贷吧。具体怎样操作才能还房贷？

[zzzkkk]

@redmoon0825823
年纪大了不要以为工资会涨很多 而是失业

[iovekkk]

什么房贷是个人能拿到的利息最低的贷款
收益超过房贷利息就自己拿着
我一开始也这么想的，所以我当初刚买完房手里还有 20w
那时候感觉自己很有钱，想买啥买啥，消费观跟现在比完全不一样
后面又经历了装修房子这个事情
20w 不知道怎么就花光了
有人会说你都装修了，这钱算是花在刀刃上了
我只想说，我手里有 10w 和手里有 20 多 w 的时候
装修的过程和结果的可能就会完全不一样
所以当我再次拥有 20w 的时候
我直接拿去提前还款了

[cincout]

@kinboy 成都首套 6 点几的都有

[ciki]

我准备提前还一部分，现在基本都在还贷款