第一次买房，希望有经验的大佬进来指导(楼栋、楼层、性价比)

[qipan0321]

楼主最近看了一个楼盘，准备下手，由于没有购房经验，目前选房遇到困难(主要矛盾是选择大户型低楼层还是小户型高楼层)，难以抉择。希望大佬们前辈们多多指教。关于我个人和房子的情况，请辛苦移步 语雀文档
希望 V 友们多多建议。

感谢各位的建议，回复很多，且有很多很有价值的信息。
中午的时候专门去楼盘求证了一下，小区整个一层都是架空的，而且不会有任何商业，一楼都是物业或者业主活动用房。2 楼的下水和光照有应该没问题，但是隐私确实很差，噪音也会是个明显问题。
@BeforeTooLate 兄说的东边套滴水不锈钢问题让我彻底打消了 3#底层东边的问题，非常感谢。
3#西边 2 层听说排在前面的人有兴趣，还真不一定能轮到我。看了 @juded 兄的建议，找了杨仔付费分析，后面结合他的分析结果决定是否首选。这位 UP 主的视频我之前也在 B 站经常看到，大部分内容还是很有使用价值，这里感谢提醒。
综合目前大家的建议，其它准备放在前面考虑的房子是 3#西边 4 楼，或者 6#西边 9 层。

汇报一下选房结果：我 4 号，二楼被 3 号选走了，所以不用纠结最后选了 6 号楼的中间楼层。搞笑的是，3 号后面弃购了，3#202 又被放出来了，这时候我的选房时间早过了。看来是注定无缘。再次感谢各位的建议，也谢谢大家“别买期房”的提醒，最后还是买了期房…其实是杭州新房只能买期房，二手又太贵，绿城是杭州的本地标杆房企，财务情况是不错的，房子去化也一直没问题，也算是风险时期里不坏的选择了。还有，我不是阿里的，年薪更没百万，哈哈…购房款是和老婆这几年慢慢攒的，老婆很憧憬住进自己的房子。最后，谢谢大家，祝各位活的洒脱、生活幸福！

[purringpal]

中高楼层 > 低楼层 >> 二楼，如何选择根本不需要讨论~

[brader]

高楼层和低楼层价格差不多的啊，所以你直接考虑买大买小就好了。

[juded]

楼栋楼层无非是考虑日照噪音风压以及景观。问售楼处要楼盘的整体平面图，花点钱找人建模分析就好了，但建模时也要注意小区周边建筑物的影响。你抖音搜搜杨仔理念，有很多类似的博主接单。

[zhangsifeng]

高楼层。邻居有得选吗？

[fredweili]

小区和位置是更重要的，具体房子是次要

[Aviciii]

千万别买临街的低层，昨晚被吵的几乎没睡觉

[OceanBreeze]

大户型、高楼层。

@Aviciii 门窗做静音处理？

[shengmi]

后续一定用的上的小 TIP ，别为了图近，车位买在电梯口，切记切记，选个不会被人找空子乱停，不会被狗看中撒尿的位置

[play78]

你这个 122 139 也没有太大区别，户型也差不多，139 会好一点。建议选不临街（如果不是主干道，需要看看车流量，还有就是如果有临街商铺，那这栋最好不要就怕做餐饮），楼层在 1/3 ~ 2/3 最好。
我现在那边，楼下搞个烧烤店，隔了 40-50m ，味道还非常大。投诉也没用。

[VB1]

别买低楼层，三层及以下不要买，一个是采光不好，另外一般高层建筑一层独立下水，二楼容易反水。高层建筑最好是 1/3 层高-2/3 层高处。北面的屋子平房小（我觉得也不小了）一个当电竞房，一个就当客房。

[amon]

有条件买大。
不同时间不分早晚多去看看，感受一下光照和噪音。

[SenLief]

10#以上的采光都不错的，为什么没有看到楼间距额？低楼层对于年轻人没那么友好的，开窗外面来回走人晚上的时候很难睡觉。

父母不同住，为什么要买这么大的，这是有钱任性啊。

[chengzhi]

杭州不是新房比二手房贵好多吗、 贝壳看了下你这附近的二手房、感觉差距好大
不要买低楼层和顶楼、

[cgpiao]

别买高层楼，小高层最好 10-18 层楼左右。
具体楼层是采光为主，一般来说越高越贵，折中就好，采光足够好那就买 3 ，4 ，5 楼
二楼除非缺钱不然不买

[yanjieee]

听我一句劝，千万别买期房，买期房必维权。

[safarigu]

杭州房价好便宜啊，跟北京差了一大截

[lfg1991]

不要买期房

[lazywen]

对我家来说朝向很重要，阳光温度充足家人都会少生病，要求就是客厅主卧一天日照时间不能少于 5 个小时，一般来说客厅主卧能晒到夕阳的高层都满足这个条件，之前选房我把当地楼盘都考察过了，朝向最好的能全天晒太阳的是我现在房子总价的两倍，量力而行就好

[murmur]

都 2023 年了我看谁还有胆子买期房

[Mryang]

看不懂你们说二层别买，现在就算仍是一层独立排水，二层的返水率已经不是那么高了，当然也不能说没有。看取舍吧，高层有高层的好处，低层有低层的优势。

[8355]

中高楼层
假设一共 30 层 个人理解最好的是在 16-20
夏天顶楼暴晒很热
楼层高电梯慢 水压低 消防风险相对更大
楼层低堵下水会很苦恼
5 层以下玻璃透光隐私有问题+地面层噪音影响

[8355]

看了语雀
1.小区楼位 12 13 最好，小区内景观 绝对不吵 楼前后都是花园或着大面积景观不临街，灰尘小，看了户型大小肯定是这样了。
2.其次是 9 和 10 的内侧橙色，个人理解 10 略好于 9 ，9 有西晒。
3.个人理解最差的是 6 和 7 ，楼下可能有商铺，低楼层会吵。
4.139 全面比 122 好太多 阳台大很多 包括得房率

[MingBaBa]

买小区内庭，不要买挨着电梯、有篮球场的房子的。

[kaedea]

买房只有零次和无数次，别人不可能知道你需要什么，一步到位的想法不太现实，一步到位的基本都是被套牢的。

[Xmi080225]

现在的房子都是越找越垃圾，房型设计一塌糊涂，公摊还多
卧室基本上就是放个衣柜和床，次卧就更不谈了
要是我的话情愿买二手房 2010 年前后的那种房型

[Rorysky]

@Mryang 可能十几年钱买房的固有印象

[seeu2ex]

@8355 #22 我也感觉 12/13 好，其他的要么临街要么有大型开阔地，感觉广场加小孩也很吵

[DigitalG]

不建议优先考虑 2 楼，主要是很可能流动性比其他楼差些（个人建议除非铁了心不卖，即使是自住，也选流动性好点的）。在 hz 摇号几年了，那些红盘经常有零星的一二楼退房的，选房的时候，也是去化最慢的。哪怕排水真没问题，也跟有些楼盘 4/8/13/14/18 层价格低一点这类玄学问题差不多了。

另，如果要考虑买的话，一楼架空，二楼独立排水。这点销售应该不至于骗人，不过以防万一，建议多多留证。

公测的时候，看看那边先选完的，也大差不差了
反正现在弃号不像以前有惩罚期了，摇号也比以前容易，大不了放弃，也不用太纠结来着。

[ly841000]

买三分之一以上楼层，光照区别不大，三分之一以下区别很大，可以去住建部下载图纸，看看附近的道路，入口，光照模拟图

[Battle]

不用管哪些期房不能买的言论，资金流正常的开发商，不会出问题的

[aleimu]

买不起,我只买得起 1w 以下的房子,可现在县城都 1w+了,无语

[DigitalG]

@DigitalG #28 怎么楼上那么多人都不看 OP 摇中这期开了哪些楼栋，就楞推荐的。。。12/13 也明显不是预算内的，就不要推荐了吧。

hz 买房是维权多，不过里面有多少是正儿八经质量问题就不好说了。毕竟炒房之都，不维权争取一下外立面升级都不好意思说买过房了

[Battle]

全部看完了，首开的楼栋，13/15 比较好，其他几栋楼楼间距太近，不推荐；其次你发出来的两个户型，因为是包围式的分区设计，会导致餐厅采光很差，这是一个问题

[broken123]

对不起指点不了 我房子只有 150 万 我不配指点买 450 万的房子 能力不够

[stevenhan]

全看完了。
我会买 122 的 5-10 楼的房子。绿城设计肯定在线的。户型上，139 多的都给到客餐厅和主卧了，其实四室对你们需求是冗余的，主卧只睡觉感觉 3.3m 也够了，其他功能性一样，多花的几十万没有带来同比提升。同样的钱我会更关注其他的方面，比如外立面，铝板楼盘>真石漆，或者花到生活上。而且 139 估计里面的超你预算了，门口的站岗噪声什么的你也说了，总之感觉升级 139 低楼层性价比很低。
122 楼层上我会选择，在不被道路噪声干扰、采光不打折的基础上，越低越好，体验没打折，总价低未来好出手。

[lakehylia]

其他就不说了，为了自己的钱考虑，千万不要买期房！

[BeforeTooLate]

1. 3#东边套会被 2#挡住，只能说下午阳光没影响，冬天一上午估计没太阳的吧，考虑全光照就选西边套
2. 3#东边套旁边有个汽车出入口不知道是不是主要出入口，那个噪音很大的，尤其入口处那个不锈钢板下水接口每辆车进出都是替他替他的响声，所以要买 3#最好西边套
3.既然一楼是架空层，那么大概率 2 楼是独立下水，应该不存在反水情况，反而三楼存在这个风险

但是我个人是不喜欢最底楼的，如果你只能 6#和 3#选，我可能选 3#西边套底楼吧，主要户型肯定大的房间舒服，没想过加钱买 10 幢的低楼层或者 3 幢西边套 5 楼 6 楼的房子吗？

[BeforeTooLate]

@stevenhan 139 总价更低，你可能搞错价格了

[join]

本来想说点啥，想想还是算了。
说个事情吧，债券类的理财产品城投和房地产收益率都快到年化 8%，这个时候进去买新房期房大概率是帮忙付这 8%的利息。至于本金拿不拿得回就不重要了。

[stevenhan]

@BeforeTooLate 139 的 2 楼确实很低但我是不会买的, 3 楼以下低买了未来也得低卖占不到便宜，流动性还下降，开发商现在喜欢做低低楼层的价格方便去化。139 的 2 楼单价是次顶楼 80%，122 的 2 楼单价是次顶的 83%，差不多...看楼主杠杆率吧，如果不差钱无所谓，如果差钱，都能接受 2 楼了，那干脆 122 的 2-3 楼少贷点，总价更低。

[BeforeTooLate]

我靠，看了下 3#西边套 202 和 3#西边套 502 价格差了 67w ，那还是 202 吧。哈哈

[8355]

@seeu2ex 小孩吵一般有个时间限制，到睡觉时间就还好，就怕楼下开餐饮烧烤店喝酒+烧烤油烟 这种是最恶心的，如果有临街停车位就更是了，吃完饭大喊大叫等代驾，朋友家之前买的这种房子气的往楼下扔酒瓶。

[BeforeTooLate]

@stevenhan 6 幢底楼算了，你看看还有商铺呢。我出于自住的角度看的，当然我也认同你 122 其实也够了，3.3 米的开间只要不在床尾打柜子也足够了，但是如果面积更大价格更便宜。自住的话确实可以考虑 3 幢的 202.每个人角度不一样。

[BeforeTooLate]

@BeforeTooLate
#37
我去小程序看了，3#光照应该不会被 2#挡住。10#的 201 光照反而不行。
本来以为一层相差价格不大，看了下 3#202 和 502 能差六七十万那确实不过加上 60w 总价也是超出 OP 预算 10w ，看 OP 怎么选了
6 幢下面是商铺吗，商铺还是连起来的么，这个后期如果做餐饮会很难受
3#的西边套小区入户这里是个人形入户是那种有顶的吗，有没有实际图片看看。
3#东边套主要考虑汽车出入地下车库那个噪音

[qipan0321]

@BeforeTooLate 谢谢建议，小区所有一层都是架空作为物业或者活动用房，不会有任何商业。3#西边挨着的大门有顶，目前只能通过看沙盘图，顶比 2 楼的阳台要低，不会有遮挡。3#东边套就不考虑了。

[stevenhan]

@BeforeTooLate 是的，底楼影响蛮大的，不知道是什么。按理开发商应该公布的，有的是纯商业会招商来餐饮，有的是邻里中心、养老、物业、居委会、会所什么的，对住户的影响不一样。已经进入楼主的钱到底想买什么或者价值观的个性化领域，看楼主怎么选了。估计开盘会有人先选次顶只要家里人住的舒服也多花钱无所谓了，也有人先选 2 楼觉得定价便宜赚到了 hh

[jasonchen168]

不要买期房

[Tumblr]

不建议选 6 号西边，西晒会让你没脾气的，如果我个人选择，我可能会选 6 号东边。

[purringpal]

@qipan0321 1 楼除非当停车场，虽然不做商业，但是你也不想周末 7 点钟有人在你耳边打兵乓球吧？你也不想晚上被熊孩子包围吧？还有很多地雷不一一列举。

[purringpal]

另外别看开盘二楼卖得便宜，到时二手出手的时候你就知道为什么了，没有做好预期可能会怀疑人生。如果有人说住一辈子，那还是太年轻。

[burymme11]

这。。。。23 年买期房，结婚无小孩，预算 450W ，杭州西站，语雀。基本猜测 OP 应该是阿里的，至少年薪百万起步。
围观下。

[tracymcladdy]

买满 2 的二手毛坯，一定要买房东血亏割肉的笋盘，拿大砍刀砍价，砍不下来换个房东砍。

不要交一分钱中介费，中介带你看中了，去物业说明情况，一包烟就能搞到房东电话，然后自行成交。

[vem]

等两年再买

[Tiger1994]

第一、地段＞配套＞楼栋＞楼层＞户型＞朝向
第二、不买期房
第三、三年内不买房

[zhumengyang]

听我一句劝，千万别买期房，买期房必维权。

+1

[Jony4Fun]

有点巧，去年这个时间差不多开始还房贷，坐标就是你对面的杭与城，现在的想法也是不买期房
虽然云诵桂月位置、开发商都挺好，但是这一年多，我们小区天天闹腾要维权，说这那不行，这就是期房的缺点吧，而且现在经济下行，房地产不说跌，最好情况也是要长期横盘的。
如果真想买了，那我记得这区域块的东边，是有站南公园的规划的，也可以考虑一下东边楼幢的东边套哈。不过不确定云诵桂月和站南公园之间是否还有其他商业/住宅造成遮挡。

[pianjiao]

车库 内部道路， 大门，门禁。还有 户型，入门和邻居的家的布局

[wangwei890]

千万别买西户，夏天太热了！！

[zengguibo]

现在这行情，千万不要买期房，哪怕是国企地产商的期房也不能买，不要拿自己的身家去赌人家会按时交房

[xuelu520]

买房不是按照你的预算吗？这才是最优先的。
高楼层要考虑电梯配置和是不是顶层(隔热和漏水相关)
低层考虑噪音，附近是不是有繁忙的公路什么的。
主要还是看预算，没钱只能相应的缩减期望

[rqzrqh]

5 栋没开是个遗憾，估计是给后人留个念想。建议选 3 栋西边套，2 楼太矮而且接近小区入口隐私性会比较差，而且吵，比如地下车库出口晚上喇叭滴滴。检查一下会不会做餐饮，关键是冬天早上太阳会不会挡住这个一定要现场考察。西边主干道离得远噪声不大。除开潜在的车库出入口其他噪音应该很小。
如果非要 2 楼就选 15 栋东边套，但是离小区入口太远走路会很烦。
楼层我建议 6-10 层左右吧，虽然我是住 16 楼，但是电梯坏了走路是真累。

[chenPiMeiHaoChi]

都说别买期房，问题是当你去买的时候会发现周围的盘基本全是期房。

[Ambition95]

@purringpal #1 二楼是什么原因,地位这么低

[purringpal]

@chenPiMeiHaoChi 有一个专业名词叫“新房癌”，首次买房的人绝大部分想买新房，买过几套的人就相对喜欢二手房，成熟的市场必然是二手房为主，不成熟的市场不断在“开疆扩土”。

@Ambition95 客观因素为主，另外还有国人的主观喜好，就像买车喜欢看起来大一点的。

[cdwyd]

千万别买二楼，如果下水管堵了，搂上所有楼层的马桶废水都从 2 楼冒出来，想想那个味道吧

我们这栋 2 楼邻居几乎每年都会来一次

[Corrots]

是现房么？别买期房

[smlcgx]

1 ，前排一定最先住满，随之而来就是邻里和上下楼关系，做好准备
2 ，如果家里有人心脏不好，受不了一点点噪音的话，顶楼的选择很不错，起码问题都可以花钱解决
3 ，杭州夏天应该很热，西边户注意西晒
4 ，观察物业的服务，再好再高档的小区，遇见不负责的物业几年就荒废了
5 ，非核心区的话，地点和配套也就那么回事，墙内的学校医院皆可搬
6 ，装修尽量好好设计，设计一年也行，一步到胃，硬装完了再想动会折腾死的
7 ，现房的话，可以冬至上午看房，太阳最低

[isc]

远离儿童乐园和地下车库出入口。

[anything66]

@lazywen 对 我就喜欢西晒! md 这么多对西晒不满的…南方的冬天没暖气太阳晒进来很舒服 还有春天秋天气温低的时候

[User2023]

千万别买期房！！！尽量不要贷款买房！！！

[Admstor]

@anything66 那你不想想夏天多热么。。。

[Admstor]

另外不管楼主现在年薪如何工作如何

只要你不是有三倍于房产价值的流动资产，我是不建议买期房的

看不中就租房子过度下

[cabing]

公摊多少啊？

[cabing]

@Admstor #72 为啥？担心烂尾？

[tutudou]

楼主，我觉得 8 ，9 ，11 ，感觉还挺不错的。不建议上下两侧的。担心到时候有傻缺在楼下开饭店弄夜市，到时候张口闭口夜经济，投诉都不好使。左侧的不要考虑了，有个儿童游乐场，也不知道你们小区小孩多不多，有的小孩嗓门还是挺大的。还有并不是住的越高，噪音越小，反而因为住的太高，没有遮挡物，声音比层数低的还响。我现在觉得买房第一要素是“噪音”而不是“阳光”，能不能晒太阳不重要，有没有噪音决定着你能不能入睡。

[klo424]

首先，最佳的两栋楼肯定是是小区楼王 12#13#，而鉴于采光问题，为了上午有充足的阳光 13#更优。之所以首选楼王，一是楼前遮挡少，南向有大片花园，不临街少噪音。

其次，选 1#2#3#5#，原因是楼下没有商业，临街也不是主干道，噪音会少一些。另外，最好晚上去楼下蹲点，看看 8 点以后是否有大货车经过。

然后，选户型，两个户型都挺合理，139 客厅空间更大，适合周末在家宅着看电视的人，如果有小孩也能提供足够的活动空间。

关于楼层，不要选择底层、顶层和中间楼层，高层供水供暖有个特点就是从中间楼层会分管，也有可能从 10-11 中开始分，即 1-8 9-17 或 1-9 10-17 或 1-10 11-17 。所以，避开 1/8-11/17 这些楼层，因为水压小或者供暖不热（当然杭州应该没有供暖问题），不绝对但没必要碰运气，毕竟换房子不好换。

再有就是 10-17 层可能处在一个空气污染层，相对低楼层空气质量不太好，但视野更开阔。

还有 4/14 层很多人不愿意买，懂的都懂。

再看楼层加价，你也知道哪个楼层更好了。

[klo424]

如果 12#13#还没开售的话，建议等等。

[savokiss]

@Xmi080225 今年年底产品升级了，新盘也都在卷品质

[nextbox]

默默加入收藏，日后必有大用。手动狗头

[wemadefoxmoon]

最后悔的就是买期房了，烂尾的风险+100%维权
其它的就是买能看到中庭的那栋，楼层这个怎么说呢，低层高层各自有各自的优缺点。这个得综合户型和周边环境判断

[yingqi1]

相比广州、深圳的新房 100%得房率， 这得房率也太低了(杭州普遍 80%？)

[mio32]

别买期房！！！

[asdddjzc]

@yingqi1 杭州得房率平均线 80%，加上赠送面积的话 90%左右，楼主这个盘我也看过，122 不含赠送甚至不到 80%，属于是比较低的了，但因为位置好买的人比较多。。

[purringpal]

得房率是最不需要计较的，因为得房率算在房价里，不管你对市场理解有多深，深不过开发商；你对比得多全面，全面不过开发商。
冷知识：重庆新房这么多年都是按套内出售。

[laiqingde]

还会跌,可以等等再出手.