OP 对于房贷利息的理解有问题。因为房贷的本息计算是不计复利的。房贷合同上的年息 4.65 是直接乘以年数的，这个值换成复利的月息的话，只有 24 个基点，年息只有 2.95%！差了 160 个基点。

注意一下是月复利的方式。第一个 1252 / 30 年的，计算中应该是把 4.65% 直接除了 12 。得出的，所以相当于加了 10 个基点的年利息，变成了年息 4.75%。

让我算的话，465 基点的年息应该差不多 37.95 基点的月息。按月复利的话，应该分别是 963774 和 975348 。

这个例子其实说明复利计算的反直觉。理论上等额本息具体要贷多少年，最优解要看具体利率。把复利月利调高哪怕不到一个基点，也足以让三十年优于二十年。



另外，为什么很多人都讲未来利率会跌了怎么样。OP 是讨论的是国内的房贷，而国内的房贷很单一，都是挂勾 LPR 的。就是利率跌了，房贷利率也会下调。事实上，如果在贷的，应该知都道已经下调了。当然还有人觉得全款买期房好的。

个人观点，穷的话，尽量倾向于流动性。富的话， 一套房的全款几百万，这个流动性无所谓的话，全款就全款吧。