最近因为租的房子房东要卖了,我也不得已要搬家,昨天去看房跟中介聊了很多,我说现在租的地方住的挺好,要不是房东卖,也许不会换地方,其次就是房东 2 年前就开始挂牌了,但是期间只有几个人来看,近期突然很多人来看,可能是因为房东降价了,随即我找到接管这个房屋的中介询问。
目前这房子单价在 1.47w 左右一平,位置的话在成都陆肖附近黄金时代小区。这个位置不能说很好,但是离软件园上班很近,对应的这个价格房东女儿好像是要用钱,想早点卖了。
中介跟我说喊我可以考虑考虑,首付 23w 、个税 1.52w 、契税 2.28w 、中介费 1.9w ,折合算下来首次要付 30w 的样子,然后贷款利率 3.25 ,贷款总额 129w ,利息总额 75.67 ,贷款年限 30 年,月供 5685 元.
目前我的顾虑就是说一次要付 30w ,而且月供要 5600 的样子,我的月税前收入就是月供乘以 2.5 ,年终奖另算,目前未婚,还贷款的话应该是没什么压力,但是现在的市场经济萧条,能少还就少还,但是首付太多了也不好,现金流就没了。总之就是觉得一次付 30w,我还得凑,还有月供 5600 ,这是我的痛点。
我把上面的情况跟昨天带我看租房的中介说了后,刚好他跟我聊起他自己最近刚买了房子,位置在软件园对面,美年广场旁边保利·锦江里,这个位置应该来说是非常好,因为软件园周边还是有很多高管租房的,(外地过来成都工作的高管哈,公司代租),这个房子的具体价格 v 友们自己去看吧,价格也不便宜,但是他目前首付 17w,月供 5600 ,把房子租出去了,自己贷款只还 1900 ,相当于是以租养贷,这个目的就是减轻自己的风险嘛。毕竟自己一个人住着月供 5600 的房子感觉没啥必要,也属于提前享受了,他的想法就是先租出去 2-3 年,自己手里再存点钱,然后再提前还款一部分,把利息月供降下来。自己手上的钱就比较灵活。
对于这种方式,我感觉挺不错的,而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息,以及首付低资金好流转的情况。
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sentinelK 167 天前 2
“对于这种方式,我感觉挺不错的”
没看懂“这种方式”的优点在哪。 买了房租出去,然后你睡桥洞吗? |
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zack5337 167 天前
再等等吧
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flyshadeXie 167 天前
如果这么好,你房东为什么要降价出售?
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Steven9906 167 天前
租出去自己有地方住?
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7911364440 167 天前
@sentinelK 自己出去租个单间 租金能控制在 1k 以内,肯定是能省钱的,只不过要牺牲一下居住体验
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promontory123 167 天前
这种方式其实还是在投资房地产,现在是投资的好时候吗?前两年好多人都说刚需可以买,现在应该很少听到刚需这个词了吧
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tigerstudent 167 天前
你现在租 100 平的房子住?
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bk201 167 天前
你如果工作稳定,我觉得这么搞没啥问题,
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coderluan 167 天前
以租养贷本身是可行的,但是肯定这个够不成你买房的理由啊,除非你坚信房价一定会涨或者目前就是刚需,否则的话,和你继续租房,过两年再买房没啥区别啊.....
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DinnyXu OP @tigerstudent 有啥问题吗[狗头]
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DinnyXu OP @flyshadeXie 不是说了吗,房东急用钱....
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DinnyXu OP @coderluan 一定会涨,或刚需,这 2 个都不坚定,我是自由思想派,没有说一定要买,只是讨论这个方式感觉还是不错的,具体解决 2 个问题,低首付,低贷款,然后自己存几年钱,不管后续的利率如何,提前还利息都会降
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Sawyerhou 167 天前 1
你都不是刚需,居然还愿意接盘,我替房东女儿谢谢你。
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Snail5956 167 天前
买房就是你最大的一笔投资行为,跟刚需无关,收益风险都考虑好再决定,不知道你相对稳定的工作是什么工作。
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testonly 167 天前 2
说说我看不懂的操作:
你租的房子,你不直接问房东还去问他的中介做慈善送中介费给中介。。。 你租的房子,你好像没说自己的租金多少,却去研究别人的租金多少。。。 你去找房子租,那出租中介却游说你去找其他中介买房子。。。(如果不会是同一个中介公司的,这点我要给赞给那中介,还挺无私的) 其实你直接算你租的租金跟房价不就完了?如果供款确实只比租金多一点点可以考虑。 |
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wetalk 167 天前
既然房东急用钱,那直接找大房东联系,没有中间商,省的中介两头赚。
另外,通过 OP 描述,估算房子总价 77w 左右,约 52 平,不会是公寓吧,或者一室一厅一厨一卫,这种房子一旦楼市利空,很难出手 |
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sueshaw 167 天前
锦江里首付 17W 是个那个公寓锦江小户吧?这东西可不好出手,你要买的如果是公寓的话,慎重
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DinnyXu OP @testonly 回答你看不懂的操作
你租的房子,你不直接问房东还去问他的中介做慈善送中介费给中介。。。 -- > 中介永远是最了解这个市场的,我想搞清楚当前这个房子在我们小区是中和价位是多少,是高是低,就算要买,我难道非要找中介,我肯定有房东的联系方式啊,我不傻好吧. 你租的房子,你好像没说自己的租金多少,却去研究别人的租金多少。。。 -> 我租的房子很便宜,因为是 2 年前租的。研究别人的,那是别人每月的月供很少。 你去找房子租,那出租中介却游说你去找其他中介买房子。。。(如果不会是同一个中介公司的,这点我要给赞给那中介,还挺无私的) -> 确实可以点赞这个中介的无私,因为是我自己主动说了我现在的情况,然后这个中介也把他自己的情况给我说了,他也没有游说我买房,只是给我讲了他的个人经历而已。 其实你直接算你租的租金跟房价不就完了?如果供款确实只比租金多一点点可以考虑。 -> 是呀,就是这么个道理,你看你还是看懂了的嘛[狗头] |
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DinnyXu OP @wetalk 如果要买的话,我肯定不会找中介的,我也不傻,我有房东的联系方式呢。其次你说的 52 平是哪个? 是我现在租的还是中介小哥买的? 我现在租的是 107 平,中介小哥买的是 85 平
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changnet 167 天前 4
自己凑 30 万首付,再把房子租出去,还抵不了贷款。自己没有享受到自己房子的好处,还没了几十万现金,每个月还多出了 1900 的贷款
你居然觉得这种方式很好!!!是认定房子一定会暴涨吗? |
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DinnyXu OP @changnet 哥们,感觉你看的有点错乱了哈。我分享的是这个中介小哥的操作,他首付只有 17w ,月供 1900 ,短期 2-3 年他享受不到自己房子的环境,但是相当于帮他自己规避了一些现金流的风险,这空窗期 2-3 年的钱他存着后面还贷款,可以降低利息和利率。
至于你说的首付 30w , 那是我讲述的我现在租的房子,房东要卖的情况,而且我也没考虑买哈 |
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xw 167 天前
不知道 OP 哪个城市,有的城市通过 贝壳 ,可以看到房源的成交价,可以看看,心里有谱些
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Sawyerhou 167 天前 1
@DinnyXu 兄 dei ,你写的太长了,而且重点也没单列出来,完全靠猜。
我真的尽力全看了,我的理解就是你想买房,问大家要不要采用中介的模式。 如果你没想买,那我不知道你这个帖子是要问什么。 anyway ,关于房子,我个人建议,不是刚需不买房。 |
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xuzhzzz 167 天前
你这房子租金多少呀
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sogwsc 167 天前
我也没看懂这是什么神操作
买房子为了租出去 那你别买不就好了 而且新房子给租客住几年 你再拿回来自己住?早被糟蹋的不成样子了吧 |
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HiShan 167 天前
1. 房子一定有人租吗?
2. 2 ~ 3 年房子能保值吗? 3. 房子不折旧吗? 4. 空窗期能挣到这么多钱吗?那么以后 5 年 10 年房子还是要出租? |
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DinnyXu OP @sogwsc 不是新房,是二手房,谁还买新房啊....租出去不要给个人,直接给公司承包,这样不用担心装修的问题,哥们,你好像没注意我说的,这个里面的操作最主要是降低了个人的首付比,同时也降低了月供,他存几年钱一次多还点,自己就轻松多了
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DinnyXu OP @HiShan 哎呦,你第一句话,我就知道你没有仔细看我说的 ,他那个房子的地段很好,属于捡漏了。地段好不愁租啊,房子折旧这东西不用去考虑,因为任何房子都会折旧,现在的市场无法考虑升值,空窗期能不能赚到这么多钱,全靠个人本事,这个没的说,如果说我一定要等到自己有本事了再买房也没毛病
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brokensword2018 167 天前
你现在房租多少。中介那个房子总价 150 万左右。租金能近 4000 吗? 成都租房这么贵吗。
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yinmin 167 天前 via iPhone
建议买,首付问爸妈借点,将来有钱还了即可。大多数父母还是愿意帮衬子女的。
有房也有助于结婚,结婚后 2 个人努力一下把房贷还清了,几年后有房有车无贷款,心境会不一样的。 |
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tigerstudent 167 天前
房价下行期间,必定是空仓等房子跌到足够低再买入啦
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tigerstudent 167 天前
“对于这种方式,我感觉挺不错的,而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息,以及首付低资金好流转的情况。”
你仔细斟酌下你最后一句话,明摆着就是说你自己买房的事 |
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qqjt 167 天前 1
现在这行情买房然后租出去?一不赚钱,二没享受到,房龄还涨了,收获了啥?房子租出去 2-3 年,和把钱放自己手里存 2-3 年再买房,算一下哪个更划算呗。
这么干的唯一理由是房价看涨,现在这行情不看好。 |
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pikachu233 167 天前
中和 10 年的刚中之刚的刚子楼,1w5 ,我都不晓得说啥了,刚毕业的时候在新怡租过,知道新怡嘛,就在你想买那里的旁边,这你要敢接盘,3 年亏 5 千一平,5 年彻底砸手上有价无市,听劝就去新怡租个继续观望,不听就猛猛的上车,祝福
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linshuizhaoying 167 天前
不推荐 自住房你可以考虑买二手但是不建议买来当出租房用。。。大家基本也就这一套 💰不够没必要硬上
以后置换还远的很。。。 |
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FightPig 167 天前
以租养贷是可以的,前提是你得有的住,比如我一个朋友就是上下两层,上层租出去了,下层自己住
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DinnyXu OP @tigerstudent 哈哈,想买在最低点啊? 这个就跟炒股一样,你永远不知道哪里是底
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DinnyXu OP @tigerstudent 哎哟,老哥你好认真啊,如果我不说自己的工作相对问题,如果我不说自己感觉不错,有很多 v 友就会反问我自己工作怎么样,自己觉得合适不?我这是提前回答而已,因为我既然提出这个问题讨论,大家肯定也是围绕我来回答嘛...
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lierbai 167 天前
不可行,他不是刚需,跌了就很痛,只有房价涨这种模式才不亏,房子是会老的,筒子超高层楼比不上配售型保障性住房,你看看成都最近修的保障房都是 2.5 容积率,2t4 的十几楼的小高层。
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DinnyXu OP @qqjt 你说的这个也就是我纠结的一个点,所以来到这里问问大家的意见,自己手里存 2-3 年和租出去存 2-3 年的区别。首先还是那句话,看位置,捡漏。这个小哥的房子我一开始我觉得这样操作和直接存钱等 2-3 年买不一样吗。但是我看了那个位置后,我觉得确实不一样,因为他买了后价格已经涨了,那个位置真的很好,不会降很多的,他自己说提前买相当于约束自己,给自己动力。逼迫自己 2-3 年存钱后面提前还款。
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jojo0830 167 天前
对未来不要盲目乐观,就酱
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morphyhu 167 天前
月供不要超过总收入的 30%. 否则不如租房.
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SodaPopBoy 167 天前 via Android
这个时候还买房?手里有钱等真正需要的时候随便挑不香么
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DXpro 167 天前 1
评论大部分是人云亦云的。 忽视了一点, 目前价位大量看房的, 并且有了成交。 租售比已经快合适了。
所以引起了楼主的注意,开始算计是否可以上车的计划。 你现在手里没啥钱如果强行在经济下行下给自己上杠杆增加压力,这事儿不如跟家里聊聊 而不是问网友。 |
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cbythe434 167 天前 1
不妨考虑下房东女儿
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pcx3802482 167 天前
第一套房子不要买公寓
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itianjing 167 天前
哎呦,建议先用 chatgpt 优化一下结构再发出来。
哥们,这个操作怎么减少首付一直没看懂?至于减少月供,人家中介是房子多,把多余的房子拿出来回血而已,你没法复制吧。你买了自己住就没法出租,出租还要另外租房,租出去的贵自己租的便宜那就是纯纯炒房啊。 哥们,锦江里这个房子,近期买的,首付 17W ,面积八十多平,还是住宅。你自己上贝壳搜一下住宅哪儿有 2w 以下的房子,便宜的都是公寓好吧。 |
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Sawyerhou 167 天前 4
@DXpro
从房价不会跌, 到大城市不会跌, 到一线不会跌, 到一线核心区不会跌, 到现在,一线核心区豪宅不会跌 其实,都得跌。 而且,主跌浪可能还没到,现在才刚开始。 另外,买房这事我宁可信 v 站朋友们的(包括你), 也绝不听家里的 : P |
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ender049 167 天前
其实仔细阅读还是能明白楼主想说什么的
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DinnyXu OP @brokensword2018 他那个位置很好啊,软件园的黄金位置。4000 随便租的
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vem 167 天前
看到这帖子, 我终于明白为什么碧桂园的房子今年还能卖出去了...
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DinnyXu OP @SodaPopBoy 嗯,只是提前了解,提前了解,提前了解。
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SenLief 167 天前
你应该这样,把这房子买了,然后招 2 个室友。
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73cn4XL4Ufv3V65L 167 天前
非刚需不建议,感觉房子也不怎么样
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maplelin 167 天前
国内近几年的新房子,先不谈房价涨跌,开发商为了成本各种偷工减料,房屋质量十年内不出问题的几乎没有,如果出租期间出了啥质量问题,买了房反倒是多个烦恼源头罢了
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Sawyerhou 167 天前
@DinnyXu 中介的这种操作真的不合理。
如楼上朋友们说的, 只有房价涨,才能买了不住租出去, 否则既不投资,又不自住,买他何用。 自住刚需可以考虑考虑, 不是刚需租就行。 除非觉得这房子能涨, 就算是横盘都没买的意义, 毕竟等结婚让女方挑房子自己出首付多霸气, 出个自己住的二手房丈母娘都嫌弃。 |
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corningsun 167 天前 1
如果存款多,直接买一套位置好的房子,也好租出去的话,确实很省心。当包租公的幸福感很高。
但是最低首付都要凑的话,还是算了吧。手里钱花完了,每个月还要还月供,这不是大怨种吗。 中介小哥 “减轻自己的风险” 这个结论我是不认同的,贷款才是最大的风险,人家租房的才叫没风险。 就跟很多老板租豪车一样,一个月几万块租奔驰 S 、劳斯莱斯。看着很贵,但是和自己买下来比,其实划算的多,生意不好了也能直接切割。 |
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jarvanluo 167 天前 1
你这是铁饭碗不?不是铁饭碗连 30w 都要凑的话,不建议入。
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zhouts 167 天前 via Android
如果现在不住,不是刚需的话,只考虑投资属性的话。
如果房价跌得快,2-3 年后存到多点钱首付更好,那个时候房价更低、政策更好。不然可能首付跌都没了。 如果房价涨得快,才用以租养贷,这种方式一般人都想到。 |
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wyw0132 167 天前 1
1. 这种就是投资房产的操作,之前在深圳好几个同事都是这样操作的,用首付贷或者信用卡套现做首付,高杠杆买房,和现在降低首付比例一个意思。
2. 本质上还是投资,也就现在二手房价持续下跌、房贷利率下调加上新房限价出现倒挂导致出现利润空间了,这样投资一看租售比,二看房产的出租价值(地段、交通这些),主要成本就是现金流和房贷的利息,所以租金收入和房价上涨空间必须能盖住成本才行,像房龄、得房率、容积率、小区绿化、超高层这些通通不用考虑,因为就是投资的,将来再卖也是卖给投资的,这也是北上广深现在老破小成交量上涨的逻辑。 |
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thingingWoods 167 天前
刚需能上就上,月供抵房租
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ytmsdy 167 天前
查一下价格历史曲线,如果价格已经回到了 2015 年上涨前的价格,其实可以考虑入手。
另外,买房中介费一般是卖房的给全额,买房的一般就给个几千块钱的代办费意思意思。别听中介瞎忽悠,如果不能谈,那就换一个中介。 不过现在这行情,估摸着大概率还是要继续跌的。如果不是要结婚,孩子要上学什么的其实可以再等等,再看看。 |
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zh379 167 天前
如果月供超过你的房租不划算
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wyw0132 167 天前
3. 再看中介这个操作,按投资的逻辑来讲没啥问题,就是杠杆太高了,17W 首付,5600 的月供,那贷款要上到 100W+,贴着 15%的首付比例了,所以成本有点高,每月还贴 1900 还贷就看起来很危险。
4. 总结就是这种方式不是合适的买房的方式,是高杠杆投资地产的方式。真正刚需买房的方式是从地段、配套、房屋品质、小区品质这些居住价值来考虑,顶多预测下学区划分这种赌一波地段升值。 |
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ahdyi68 167 天前
看租售比,跟银行利率持平就能上车,80 多平能租 3700 我感觉不算低了
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leoleo717011111 167 天前
保利锦江里住宅 85 平,首付 17w 的话,单价 6000 多。 应该是很早开盘时候的价格了吧,位置确实不错,打工人天堂。
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nuo7mi7 167 天前 via Android 1
第一遍愣是没看明白啥意思
发现程序员天天写代码逻辑,但是语言逻辑表达能力还需要练练 至于买房这个,目前就一点,有全款能力就买,没有全款能力就别买房 |
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mbtfdwlx 167 天前
明确需求吧,你的需求是重新租个房。
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lavenderkissyou 167 天前 1
完全可行,黄金时代小区南门对面一街之隔就是学校,附近幼儿园也有,房价不会跌的太离谱。如果有工作稳定,这样搞完全没问题,如果工作不稳定,那杠杆有点高了。
假设你把房子租给第三方,并且你的房子是套三,第三方商家会把你的房子加上隔断,弄成 5 个房间,根据房间大小,出租总价=700+900+900+1200 (主卧)+1500 (客厅)=5200 ,一年出租价=5200*12=62400 ,中介会把隔出来的客厅的钱赚走,这样中介付给你的钱=44400.这样你还贷就是(5600*12-44400 )/12=1900,这样你用较低的月付能得到一套房,一年还贷 1900*12=22800 ,应该压力较小。 继续假设,假设你一年 18 万,你能完全覆盖住这套房子的月供,如果出租三年,这三年你的存款假设 35 万(抛开自己所有开销),你可以提前还贷以降低还贷利息。 顺便说下黄金时代的位置,挨着附近软件园,租客少不了,附近五分钟路程有学校,房价不会跌的很离谱。想上车的话可以上车,另外如果真心想买,看看价格还能不能砍砍,急售的可能会接受砍价。 |
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nomytwins 167 天前
应该 1 年内会推出 0 首付和低于 1 个点的利率,参考日本
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kcerty 167 天前
我怎么感觉 OP 是中介或者卖房的。
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SD10 167 天前 via iPhone
给楼主推荐两个 up 主,YouTube 三座房子 和 B 站在雷宇讲故事,希望可以带来一些不一样的思考。
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daliusu 167 天前
你去华府大道,蓝润 isc 买一个套三,砍一下 150-160 把,然后隔成四个房间,应该可以租到 4000+,只需要出 1000 块钱就可以养房
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xz410236056 167 天前
买房的交个税我就理解不,这都能忍。。
你付出的是 129+75.67+30=234.6 ,等价于 70 年产权,每个月 2793 的房租。 但是, 1 、你的利息是 LPR 的,经济好的时候会涨利息 2 、房子的价值是随时间下降的,70 年房龄的房子能不能租 2793 。(甚至 3 40 年后就没人想租了) 3 、你的收入不能下降,否则会面临收房风险 最后,就国内这些玩法,还不如韩国人全租房脑洞大,最后什么下场可以看看 |
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xz410236056 167 天前 1
@DinnyXu #63 啥黄金不黄金的,软件行业不行了呢?(想想东北工业区旁的房子)你要是西二旗,中关村之类的软件园还多撑一阵子(北京的房租也降了),成都。。。。
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Torpedo 167 天前
@DinnyXu #28 中介小哥这种是很典型的投资房地产的模式。国内这么做的很多很多。这种缺点是周期很长,并且资产锁定。房屋买卖比较麻烦
至于你,如果你考虑结婚,还是保持现金流动性比较重要。因为结婚你不确定买在哪 |
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powerman 167 天前 7
一个这么简单的问题 不知道为啥楼主描述的这么复杂,看了一圈简直要被搞晕
资产这东西,其实很简单, 每年 -- 资产本身增殖/减值 + 资产带来的现金流 - 资金的机会成本(利息) - 资产流动性溢价风险 , 就是你的最后名义收益,再扣除通胀就是你的实际收益 1. 出租房屋带来的现金流,完全是抵扣不了房屋折损的,房价下行阶段,以后房龄越久,越难卖,会比房龄少的减值很多,这跟过去房屋只会涨的大环境 是完全不同的,未来持有房屋,一定要把 折损算进去,过去一年一个价,好几次都是翻倍似的涨,整个市场房龄这个因素 都没人在乎了,因为每一任房主都没打算持有多久,老破小也跟着一起飞,这是一个极度不理性的市场 2. 中国的租售比很低,原因很简单,是因为房屋市场并非完全市场化,有福利分房制度时期的房子 还在拉低租售比,导致商品房的租售比 非常难看,这个因素在未来 20 年 随着福利分房的老公房退出市场 会慢慢减少,之后租售比会回归正常,最大可能是以房租上涨 结合房价相对下滑的同事 完成租售比回归到 折损+国债利率附近 3. 资金真的很贵,房贷 70% x 3.25%的利息 + 2% 房屋折损 + 2.2%无风险利率 x 自有资金 30%,估算整个资金的机会成本为 5%,目前没有几个城市,能做到稳定 5%的租金收益,很多城市在 1.2-2.5%附近,以成都为例 只有 2.5%左右,也就是你每年要亏掉 2.5%的资金,除非房价以每年平稳 2.5%的增速上涨 4. 房屋买入之后,很难卖的,结合大背景下,流动性目前是负溢价的,急出手是要打折的 希望楼主 慎重计算 |
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Sawyerhou 167 天前
其实,懂炒股的人是知道低点在哪的,不知道低点在哪的是不懂炒股的人。
也不是最低点,相对低点,可以盈利的入场时机。 比如,巴菲特、西蒙斯或者其他靠投资吃饭的人, 不知道低点在哪就吃不了这碗饭。 不过大部分人不知道可以理解,术业有专攻,大家各有所长。 |
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sueshaw 167 天前
@DinnyXu #22 保利锦江里那个位置,80 多平首付 17W ?那总价才 50 多万,单价 6000 多,五街 6000 多这是哪一年的房价了啊,等于他买的早啊,那肯定是划算的
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100
ily433664 167 天前
买了不住你还买什么?赌以后房价上升?
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