闲来无事， 20 分钟水了一个贷款计算器（Chatgpt 协助下），发现了房贷的 3 个秘密

[lyzhang1999]

闲来无事，20 分钟水了一个贷款计算器（ Chatgpt 协助下），发现了房贷的 3 个秘密

在搞定这款房贷神器之后，我发现了房贷的三个大坑：

• 30 年按揭，总利息竟然几乎等于贷款本金，贷 100 万，竟然要还 200 万！
• 等额本息还款方式在很长一段时间里，都在还利息，简直就是在“养银行”；
• 如果你打算购房后短期内卖房，可以考虑等额本金还款方式，它比等额本息要还更多本金哦。

对于像我这样在深圳打拼的小伙伴来说，深圳的房价简直就是个天文数字，就算勉强上车也得债台高筑。在这种情况下，一个合理的还款计划就显得尤为重要了。

搞定这款贷款计算器后，我震惊地发现，以等额本息方式还款，在很长的时间里，你所还的简直都是“利息贡献”！

贷款的头几年，利息占据了还款额的大头，被称为“贷款前期压力期”。随着时间的推移，贷款本金逐渐减少，利息在还款额中的比例也开始下降。但是，在头几年里，你可能会觉得房子好像不太属于你，更像是在“租房”而不是“买房”，因为每期还款的本金微乎其微。

本金和利息的陷阱

如果把计算出的结果导出分析，你会得出更直观的结论：银行真是一本万利

从这张图我们可以看出，还款利息在最开始的时候是最高的，而还款本金则是最低的。随着时间推移，大概在中间位置交叉，然后每期还款的本金超过了利息。

所以，这张图也解释了为什么银行不太喜欢提前还款的客户：利息吃少了。

再举个例子，如果你在贷款 5 年后因为某些原因决定出售房子时，你会发现这五年里，你所还的本金其实非常少。以贷款 1000 万为例，5 年 60 期共还款 300 万，其中本金只占 90 万左右，5 年后，还欠银行 910 万本金。

如何使用贷款计算器

如果你也想测算一下按揭贷款，你可以打开链接使用贷款计算器： https://t.he3app.com/?8jaz

如果你还没有下载 He3 工具箱，需要先从官网 https://he3.app 下载才能使用哦。

这款工具是怎么开发的？

贷款计算器是基于 He3 工具箱开发，从开发到发布大概花了 20 分钟左右，开发过程非常顺滑。

感兴趣的同学可以参考我的源码： https://github.com/he3-app/tools-example/tree/main/loan-calculator

如果你也想开发自己的工具，或者是团队的效率工具，可以参考官网教程： https://docs.he3app.com/guide/ ，如果你熟悉 VUE ，几分钟时间就可以开发并发布自己的跨平台（ Win 、macOS 、Linux ）工具，发布后就可以得到一个访问链接。

He3 工具箱介绍

He3 是一个包含近 400 种工具的终极开发者工具箱，涵盖了前后端开发者的日常所需，例如：JSON 、YAML 、编码工具、图片工具、时间戳工具、颜色工具、CSS 工具、加密工具、网络工具、编程工具等。

此外，He3 还为开发者提供了开放平台，使用 VUE 几分钟就能开发并发布一款小工具，任何安装了 He3 客户端的人都能通过链接打开你开发的工具。

目前 He3 商店里已经有 400 多款开发者小工具，你可以通过这个链接来查看： https://portal.he3app.com/tools?page=1

[qwertqwert12345]

要不咱先读一下《经济学原理》再来看你现在的结论？

[flynnlemon]

1.这不是秘密，这是常识
2.推广的篇幅占比比较大，最好放到推广节点

[lyzhang1999]

@qwertqwert12345 金融经济学小白，结论仅供参考，求大佬科普。

[zydxn]

@Livid 推广

[sambohuang]

30 年时间只还了本金的一倍利息，难道利率不低吗？

[jacy]

我有个问题，如果想提前还款，选哪种好（应该是本金），是不是提前还是亏了（之前的还款包含的是 30 年的利息，提前还了相当于损失了利息？）

[lyzhang1999]

@sambohuang 看地区吧，日本 1.5% 左右，香港应该是 3% 以内，当然比 5% 利率高的地区和国家也有很多。

[brader]

这套玩法的高明之处，并不在于你知道不知道他们直接的区别，这些都是公开的，也非常多辅助工具可以查询、计算。
这玩法狠就狠在，看似把选择权给了你，其实你别无选择，不然你以为大部分买房的人，会不知道贷款年限少点利息会少、等额本金还款利息会少？
你选年限少了，或者等额本金，每月还款金额高，压力非常大，对流水审核要求也高。有钱谁不知道不贷，或贷 5 年、10 年、20 年？

[Bartholomew]

很好奇现在买房是不是大部分人都选择 等额本息 + 最长贷款期限呢？

[chaojie]

你算算 100 万买余额宝 30 年后是多少钱

[wganbleuthall]

@qwertqwert12345 #1 求科普

[janus77]

这个，一般的金融营销号都会科普的。。。。虽然不是所有人都会看，但是至少当你要买房的时候肯定会去研究一下的，如果都不研究直接听银行人员的。。。那也只能怪自己心眼不够多了

[cmdOptionKana]

时间价值啊!

你只算绝对值, 不考虑时间因素, 会得出错误的结论, 自己坑自己.

在经济高速发展的年代, 时间价值是非常巨大的. 比如早年买房, 房价涨了几倍, 租金也涨到可以覆盖月供了.

因此, 早年只要政策允许, 同样一笔钱, 贷款买三套房就赚大了; 而不贷款, 全款买一套, 就懊悔不已.

但在经济趋向停滞的年代, 情况又不一样. 总之不能只看死数字.

[nicreve]

真当大部分买房的人是傻子呢，也不想想 20 年前 100 块钱什么购买力，现在 100 块钱什么购买力？

大家普遍的认知和经验来看，货币长期肯定是通胀贬值的，既然钱会越来越不值钱，那当然把越多的还款延后越划算。


所以等额本金和等额本息实际的所谓“还款”其实是差不多的，但是等额本金是把主动权交了出去，有突发的经济压力的时候也没有办法少还款。等额本息下则是如果有多余的钱可以先攒下来，周期性的提前还款，损失一点利息，换得一部分主动权在自己手里。只是最近银行限制提前还款，把这条路堵死了一半而已。


P.S:房贷计算器不是每个房产网站的标配么？拿这点东西做推广也太不走心了吧。

[newmlp]

我还以为啥秘密，但凡有购房计划的这都是常识好不

[tyzandhr]

2 的 30 次方根是 1.0233 ，也就是说，房贷利率只有 2.3 ％。放在现在看也许有点高，但经济快速增长的过去二十年，已经很低了

[lyzhang1999]

@chaojie 天弘基金近一年的年华是 1.6% 左右，100 万存 30 年，按复利计算，30 年后收益大概 160 万。

[caomu]

硬广麻烦自觉放推广节点

[zcjfesky]

理解了钱的时间成本很多事情就能理解，不需要学完会计和经济学初级

其一吧房贷计算器是一个很红海的项目了，练练手还行，期待以后能有更多有新意的创作
其二，房贷利率高不高，主要看你怎么理解房价、通胀、投资收益。如果你认为自己的投资收益年化比 lpr 还低，比如说你只买货币基金，那确实可以考虑提前还债或者等额本金。

[testver]

这 3 个秘密是常识吧，建议转推广。

[lyzhang1999]

@zcjfesky 感谢鼓励，如果有好的想法或者想用的小工具也可以提，我来负责实现。考虑经济增速，我觉得过去 5-10 年的房贷利率确实不高，房价涨幅不知道比利率高多少，但现在大部分的理财渠道都不太好，基金更不用说，买了一些都亏本金了。。

[yeqizhang]

awesome🙉

[mohulai]

我一直无法理解所谓的都在还利息，不管啥还款方式，贷 100 万，最后还 200 万。开始那几年的钱叫不管利息还是叫本金，又不影响一共还多少钱，盯着这形式有意义么

[horizon]

@jacy 并没有吃亏，并不存在利息提前还了的情况。
前面利息多，是因为你的待还本金多。

[horizon]

并不存在等额本金比等额本息“更好”的情况，两者的利弊要根据个人情况综合考量。
也不存在提前还款，会有利息损失的情况，请记住，你每个月还的利息都是只为你当前剩余的本金支付的。

[lyzhang1999]

@horizon 这么说好像就很好理解！刚开始本金多，所以利息也是还的最多的。

[lyzhang1999]

@horizon 👍🏻 课代表~

[djoiwhud]

从银行借钱，5%的年利息太高。

借钱给别人，一分的利息太低。

[Biluesgakki]

这不就大家喜欢的建设社会主义添一份力吗，我建议利率再翻一倍，给自己买一平方，再给国家买 3 平方

[chevalier]

这都是常识了，可能 OP 刚发现。银行都会让你选等额本息还是等额本金，你觉得前期利息占比太多就选等额本金呗。

我给 OP 个议题，你去研究下信用卡分期的真实利率，你会发现比房贷猛多了

[selca]

这是不开源的工具

[perfectlife]

我还发现一个秘密，香蕉大则香蕉皮也大

[sampdoria]

@mohulai 那还是有区别的，30 年是一个很长的尺度，如果在这期间需要调整还款方案，那原本是等额本息还是等额本金还款形成的结果还是差别很大的

[daliusu]

你根本还是没理解房贷和钱的本质
等额本息和等额本金从来都是一样的，不存在什么养银行，换的都是利息。
1.你看等额本息前面换的都是利息，那你想过你后面还的都是本金么？
2.你算下来等额本息还的钱更多，难道没考虑到前期少还的钱本身的价值么？钱是有成本的，这点很重要，过去是因为中国普遍压根没人懂理财（绝大多数理财手段都是买房），其他时候钱都是直接存银行，所以很难理解钱的成本这个概念，但是这个概念我觉得未来是越来越重要的
尤其是第二点，绝大多数人都没想通，想通了就明白这俩根本就是一样的，仅仅是适合不同的人而已

[ymmud]

我发现个秘密，贷款原来要还

[liangch]

什么贷款要还？
推广就去推广。

[xizh997]

就算年化 2%，三十年 1.02 ** 30 = 1.81

[serco]

@xizh997 虽然...但是你不能这么算，房贷你一开始就已经在按月还了

[qrobot]

@nicreve #14L 这个我就要说一下, 购买力在不同的场景下是不一样的, 20 年前的 100 元的购买力和现在有差距, 但是货币并不是所谓的长期的通货膨胀, 也有可能会通货紧缩, 例如当下, 很明显就已经开始紧缩了

[qrobot]

@nicreve 如果有钱, 可以选择全款, 如果只有首付, 那么就只是被银行割韭菜, 无论是 通货紧缩或者通货膨胀, 这些都是"银行控制的"

[awsx]

你是懂起标题的

[tallie]

不买房就没这种烦恼

[huihuibisheng]

其实转换一下视角，如果你自己做投资，30 年才翻倍，你会不会觉得投资是失败的？

[wanwaneryide]

还以为有什么发现，但凡买房的人，随便百度一下就能知道的玩意。我只能说：别把别人都当傻子

[e7]

一直有个疑惑，为啥利息要设个年限来算，为啥不能将这年限作为上限，比如贷款 30 年，可能有人就是用了 30 年资金目前的方式无可厚非，但如果此人收入变高了，可以 5 年还清，那么他实际使用这个资金的时间是 5 年，而利息计算方式还是按 30 年算的，银行意思是你可以提前还，但不能更改还款年限。

[nzynzynzy]

经济发展快的发展中国家利息高是常识，既然都翻墙了你去看看印度的利率，保准你嘴都合不上

[nzynzynzy]

@e7 有个东西叫做 Flexible mortgage 中国没有而已

[nzynzynzy]

@mohulai 因为都想着炒房的，没人指望还 30 年。比如 10 年之后卖房，和银行结算的时候是按照尾款+违约金来的，这时候还本金多少就 matter 了

[changnet]

推广就推广，放在推广节点。像这种标题党的号能不能直接全部 ban 掉，最近好几个起个标题，后面都是放链接或者公众号或者群来推广的

[wy315700]

@e7
因为你 5 年还清的意思就是在第五年一次性把所有本金还清了，但是在你还清本金之前还是要按照 30 年的合同来付利息。。。

[reayyu]

学学最基本的货币的时间价值吧

[lisxour]

@brader 是的，很多人即使知道也别无选择，你没房婚都结不了

[akira]

震惊！原来贷款是要给利息的！

理论上，房贷是大部分人能找到的所有贷款渠道里面，利息最低的了。

[DAMNYOU]

秘密算不上吧，完全是买房者必备的常识，这也不是三个坑
1 、房贷是普通人能借到的最低利率最长期限的资金（要不然你找个人去借 30 年几百万试试看）
2 、等额本息和等额本金各有利弊，银行也是需要赚钱的，而且银行的本质就赚利差
3 、等额本金更更划算，但是也压力更大。

[AngryPanda]

标题党

[lifeintools]

你能找到更低的渠道 可以借给你 30 年。利率维持在 5%以下的贷款么？银行不是没有风险。是风险可控。

[txydhr]

@nzynzynzy 所以。。。现在美国是发展中国家，中国是发达国家。

[brendan]

你赢了，成功浪费我两分钟看了推广

[final7genesis]

@xizh997 房贷是单利，不能按复利算， 按你这么算早些年 6%利率的人 30 年 100w 要还 574w

[yoyolichen]

就算房贷 5%也是你目前能贷到最划算的一笔贷款，不要被市面上宣传的信用贷 3 个点迷惑，算下真实利率都是 10+

[Tomato95]

假如你手里有 100 万，存定期 30 年，年化算 3%，30 年后有 240 多万，同时你按揭贷 100 万，30 年后还 200 万，那到底你是赚了还是亏了

[optional]

你借我那么多钱，我给你比银行高一个点，你干不干

[HI101]

@Tomato95 你这是怎么算得，不懂

[pierswu]

@HI101 100 * (1.03^30) 利滚利

[dongtingyue]

这是常识。。。

[oblivious]

原文：30 年按揭，总利息竟然几乎等于贷款本金，贷 100 万，竟然要还 200 万！

假定存款利率=贷款利率，那么存钱 30 年，总利息竟然几乎等于存款本金，贷 100 万，竟然可以到手 200 万！

PS：能不能别动不动就惊讶啊 😂😂😂 = =！

[catch]

买的人 都知道的，疫情后变天了而已。

[cexgwent]

这个标题就很有营销号那味儿了

[nzynzynzy]

@txydhr 哈哈你知道中国利率这么低背后你的政虎承担多大压力吗？

当然这是一个常见的谬误，发展中国家和低利率是充分不必要条件，大多数情况下。

[bigwhite2]

单说等额本息的还款方式，是一种很公平的还款方式，因为你贷款 100 万相当于银行借给你 100 万，在一开始你每个月还的本金很少，剩余的本金很多，自然每个月的利息很高，当你还的本金越来越多，剩余贷款的本金就越来越少，自然每个月的利息就越来越低，所以不要去说什么“还的都是利息”这种傻话。真正的问题是，是谁让房价这么高的？是谁让我们每个人把杠杆拉满去买一套住房的？是谁把房地产和婚姻、教育绑定在一起的？不要忘记真正的敌人是谁。银行只是狗腿子而已。

[FightPig]

一种是前期还款压力大，一种就是前期压力小点，根据自己情况来，我最后选了后面一种，主要当时手上没钱

[Daming]

考虑下通胀，30 年前的 10 块钱购买力差不多和现在 100 差不多吧

[cheng6563]

你可以再问一下 GPT ，每年 3%的复利，30 年后的收益率是多少？

[Ericcccccccc]

这...

你占用一块钱一天, 就要付出一块钱所对应的利息.

你占用的天数少(提前还款), 付出利息就少.

不知道这有什么值得说道的.

[xd314697475]

1993 年上海市职工月平均工资是 471 元
2022 年上海平均的工资为每月 9580 元
增长 20.3 倍

1992 年北京市职工月平均工资为 284 元
2022 年北京市平均工资为 8467 元
增长 29.8 倍

如果你早已知道这些 92 年敢不敢借钱买 100 套房

[hill001]

有没有多次提前还款的计算器？

[neighbads]

@lyzhang1999 这个计算也有问题，不能使用 100w 直接算，是一个增长的数字。

还有个功能其他计算器没有。建议展示下房贷利率增长的过程，因为早期还的是利息，利率应该高的离谱

[lyzhang1999]

@neighbads 很不错的建议，研究一下~

[jiji9081]

占用多少本金就付多少利息，这一点上来讲房贷比什么信用卡分期小额贷良心太多了。

[horizon]

@Tomato95 你可真是个大聪明，你还贷款每个月都在还本金，懂吗？

[5200]

今天面了一个，就是说参与过 He3 开发。。这家公司是招了多少个前端去搞

[whileFalse]

@brader 你也可以选择全款买房，或者不买房。

[brader]

@whileFalse 天价面包的历史故事，这么快就被人们淡忘了吗

[whileFalse]

@brader 不知道你说的什么事。我只知道不买房不会死，不在大城市生活也不会死，99%的人都有自己或父母的房子。